105,700,000원
수원지방법원 2025타경3267. 광주시 퇴촌면 관음리 은혜빌 4층 403호, 전용 52.17㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박지영이고, 말소기준은 2013.01.25 설정된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 103,200,000원 근저당입니다. 2025.08.01 바로 이 채권자가 임의경매를 신청했고 청구액은 96,044,210원입니다. 해당 근저당은 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2011년 융창상호저축은행의 가처분과 채권최고액 1,690,000,000원 근저당은 이미 각각 말소됐고, 남아 있는 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 손혜련의 전입일도 2014.10.31로 말소기준일 2013.01.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31 은혜빌 4층403호 도로명: 경기도 광주시 퇴촌면 천진암로694번길 19-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.17㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 403호 |
| 소유자 | 박지영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 96,044,210원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 중요 기재 | 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 핵심은 건물 상태
과거 융창상호저축은행의 가처분과 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2013.01.25 한국양봉농업협동조합 근저당이고, 임차인 손혜련은 2014.10.31 전입해 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 대항력으로 매수인에게 보증금을 주장하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차조건과 배당 관련 내용은 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손혜련 | 403호 · 주거 | 2014.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 71.9%지만 표본의 최신성은 약하다
은혜빌(242-31)은 총 11세대이고, 전용 52.17㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 두 거래 모두 2023.04, 1층, 거래가 147,000,000원으로 동일합니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 147,000,000원으로 집계돼 있으며 현재 최저가 105,700,000원은 그 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 52.17㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2023.04 | 52.17㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 평균 | 52.17㎡ | 2건 | 147,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 151,000,000원보다 실거래 평균 147,000,000원이 낮지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 105,700,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 현재 최저가 자체는 제공된 시세 지표보다 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2023.04의 2건뿐이고, 단지 경매 통계의 낙찰률도 20.0%, 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 가격 할인만으로 환금성 위험을 상쇄했다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 2. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,200원 |
현재 최저가 105,700,000원 가정 시 근저당 채권최고액 103,200,000원은 전액 배당되는 시나리오이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 105,700,000원 | 103,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 73,990,000원 | 72,258,180원 | 30,941,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 51,793,000원 | 50,460,726원 | 52,739,274원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰되면 근저당권자에게 미배당액이 생기지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 ‘실질취득 고정형’과는 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 도창마을 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 무난하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 403호. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감, 창호는 샷시 이중 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 및 서측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 347,200원/㎡, 토지면적 686.0㎡입니다.
- 환금성. 총 11세대이고 경매 평균 유찰 횟수 1.7회, 낙찰률 20.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부. 등기사항증명서 표제부의 “건축법상 사용승인 받지 않은 건물임” 기재를 가장 먼저 확인하세요.
- 임차조건. 손혜련은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 임차조건을 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 105,700,000원은 최근 12개월 평균 지표 147,000,000원의 71.9%입니다. 다만 거래 표본은 2023.04의 2건입니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 경매 낙찰률 20.0%, 평균 유찰 1.7회입니다. 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 권리 변동. 2013.01.25 말소기준 근저당은 2026.06.16 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보인다”보다 “정상적으로 팔 수 있나”
이 사건은 권리와 가격만 보면 단순합니다. 말소기준 근저당 이후의 임차인이라 대항력이 없고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰돼 105,700,000원으로 내려오면서 제공된 최근 시세 지표 147,000,000원의 71.9%가 됐습니다.
하지만 결론을 가격 할인 하나로 내리기에는 리스크가 분명합니다. 이 건물은 등기사항증명서 표제부에 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재돼 있고, 실거래 표본은 2023.04의 2건뿐입니다. 단지 경매 낙찰률도 20.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 가볍지만 물건 자체와 환금성 확인이 무거운 다세대로 보는 편이 맞습니다. 현재 가격은 시세 지표보다 낮지만, 사용승인 문제를 확인하기 전까지는 그 할인폭을 그대로 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
