수원지방법원 2025타경3663. 경기도 하남시 풍산동 이치프라자 1층 103호, 감정 이용상태가 근린생활시설인 상가 물건입니다. 현재 소유자는 유정남이고, 2023.08.23. 중구농업협동조합이 채권최고액 1,740,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이 되며 그 이후 설정된 국·하남시·부천시의 압류 3건과 2025.08.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 단순하지만, 상가에서는 등기보다 점유와 사업자등록이 실제 명도·대항력 판단을 좌우할 수 있습니다. 현황조사 당시 상가건물임대차 현황서에는 등재되어 있지 않았으나 관리사무소에 따르면 ‘멕시카나 치킨’ 운영자가 103호와 104호를 같이 사용하고 있습니다. 보증금·확정일자·사업자등록 내역과 임대차 관계는 확인되지 않아 대항력은 ‘있다’고 단정할 수 없고, 가능성·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 519-3 이치프라자 1층 103호 · 경기도 하남시 미사강변대로34번안길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 유정남 |
| 감정가 / 최저가 | 2,054,000,000원 / 1,437,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중구농업협동조합 / 1,506,992,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 압류는 소멸
현재 말소기준은 2023.08.23. 중구농업협동조합 근저당입니다. 이보다 앞선 의정부신곡새마을금고·안양농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 신탁등기 역시 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 국세·지방세 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 점유·임대차 — 확정 임차인은 없지만 현장 확인 필수
| 확인 대상 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| ‘멕시카나 치킨’ 운영자 | 관리사무소 확인상 103호·104호 함께 사용 · 임대관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
상가건물임대차 현황서에는 등재가 없다는 점은 확인되지만, 그 사실만으로 현 점유자의 법적 지위가 모두 확정되는 것은 아닙니다. 특히 현재 자료에는 보증금·확정일자·사업자등록일이 없어 우선변제권이나 대항력 성립 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당모형상 인수 0원은 확인된 등기·배당 자료 기준으로 이해해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 자료 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 1,437,800,000원으로 감정가 2,054,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가치는 별개의 문제이므로 상가의 임대수익·공실·동선·전면성 등을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,437,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,778,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 1,740,000,000원 | 1,421,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 중구농업협동조합 채권최고액 1,740,000,000원 중 1,421,022,000원이 배당되어 318,978,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한홀초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강일역이 있으며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 규모이며 평가 내용에는 제1층 제103호 및 제104호가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 점포의 실제 임대수익·점유상태·상권 유동성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. ‘멕시카나 치킨’ 운영자의 사업자등록일·점유개시일·임대차계약서·보증금·확정일자 존재 여부를 확인하세요.
- 103호·104호 사용관계 확인. 관리사무소 확인상 두 호실을 함께 사용 중이고 감정요항표에도 103호 및 104호가 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서의 일괄매각 범위를 원본에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·하남시·부천시 압류가 있으므로 당해세의 종류와 금액을 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 1,437,800,000원이 시장가보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도 검증하세요.
- 명도 비용. 영업 중인 점유자가 있다면 인도명령·명도 협의 과정과 영업시설 철거·원상복구 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·상가건물임대차 현황서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 미확정”
이 물건의 등기상 구조는 명확합니다. 2023.08.23. 중구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류 3건과 경매개시결정은 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린생활시설인 만큼 실제 판단의 무게중심은 점유에 있습니다. 상가건물임대차 현황서에는 등재가 없지만 관리사무소 확인상 ‘멕시카나 치킨’ 운영자가 103호·104호를 함께 사용하고 있고, 임대관계는 미상입니다. 보증금과 사업자등록일이 확인되지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다. 가격 역시 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 정리돼 있으나, 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
