수원지방법원 2025타경53031. 시흥 정왕동 거북섬 일대 지뜨프라자 6층 605호입니다. 데이터상 사건의 용도 라벨은 대지이고, 감정요항표상 공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설입니다. 외벽에는 노래방으로 표시되어 있으나, 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 환금성을 판단하면 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 말소기준입니다. 데이터는 말소기준권리를 2024.11.25 국 압류로 제시합니다. 그런데 그보다 앞선 2022.12.22 부안수산업협동조합·고흥군수산업협동조합 근저당권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 즉 이 물건은 임차인 인수형은 아니지만, 선순위 근저당권 인수 여부를 원본으로 재확인하지 않으면 실질취득가를 확정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설 · 외벽 노래방 표시 · 내부 이용상황 미상 |
| 소유자 | 주식회사지뜨 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 124,166,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 298,523,020원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 근저당이 문제다
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 다만 등기 데이터상 을구 1번 근저당권 2건은 말소기준권리보다 앞선 권리로, 각각 “매수인 인수”로 표시됩니다. 채권최고액은 부안수산업협동조합 2,208,000,000원, 고흥군수산업협동조합 6,000,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 서울보증보험 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 내부 미상
제공 데이터의 tenants 배열은 비어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이고, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 다만 감정요항표는 외벽에 노래방으로 표시되어 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상이라고 기재합니다. 명도보다 먼저 확인할 것은 실제 사용 가능성, 공실 상태, 내부 시설 상태입니다.
| 구분 | 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | tenants 데이터 없음 | 실제 임차인 0명 |
| 보증기관 승계 | is_subrogation / is_guarantor 해당 데이터 없음 | 중복 보증금 합산 없음 |
| 이용상태 | 외벽 노래방 표시, 폐문 등으로 내부 이용상황 미상 | 현장 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘실질취득’은 확정 불가
현재 최저매각가는 124,166,000원입니다. 감정가 362,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 메리트를 말할 수 없습니다. 이 사건은 실거래 데이터가 제공되지 않았고, 선순위 근저당권 인수 표시가 있어 시세 비교의 기준을 최저가로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 124,166,000원 | 121,627,676원 | 8,384,895,344원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 86,916,200원 | 84,951,708원 | 8,421,571,312원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 60,841,339원 | 59,346,195원 | 8,447,176,825원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,538,324원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 2,208,000,000원 | 121,627,676원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 고흥군수산업협동조합 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 298,523,020원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당에서는 집행비용 2,538,324원을 제외한 121,627,676원이 부안수산업협동조합에 배당되고, 나머지 채권에는 배당이 없습니다. 채권 총액 8,506,523,020원 대비 미배당은 8,384,895,344원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래중학교 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 시화MTV거북섬 내 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 및 주정차 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종 및 제2종근린생활시설이며, 외벽에 노래방으로 표시되어 있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역에 포함됩니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 감정요항표에 지뜨프라자 건물은 공실이 많은바 수요성 등을 재확인하라는 기재가 있습니다. 상가·근린생활시설의 환금성은 임대수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 원본 확인. 을구 1번 근저당권 2건이 말소기준 이전 권리로 인수 표시됩니다. 공동담보, 일부해지, 매각조건, 말소 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 대지권 목적 토지의 별도등기, 매립목적 변경금지 기재가 있습니다. 제한 내용과 낙찰자 승계 여부를 확인하세요.
- 내부 확인. 외벽 노래방 표시와 폐문, 내부 이용상황 미상이 함께 기재되어 있습니다. 시설 철거비, 원상복구비, 영업허가 가능성을 따져야 합니다.
- 공실 리스크. 감정요항표에 건물 공실이 많다는 기재가 있어 임대수요·관리비·상권 회복 가능성 확인이 필요합니다.
- 배당 착시 경계. 현재 최저가 기준 신청채권자 서울보증보험주식회사에는 배당이 없습니다. 배당표상 미배당이 크므로 후순위 채권 소멸과 선순위 인수 여부를 분리해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “무엇을 떠안는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 362,000,000원에서 최저가 124,166,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실질취득가와 승계 리스크입니다. 데이터상 선순위 근저당권이 말소기준 이전 권리로 인수 표시되어 있고, 감정요항표에는 공실이 많은 건물, 내부 이용상황 미상, 노래방 표시가 함께 적혀 있습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·용도·환금성 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.