78,400,000원
수원지방법원 2025타경51112. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 드림빌 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 방2, 거실 및 주방, 화장실1 구조이고 건물은 철근콘크리트조 4층 구조이며 사용승인일은 2020.04.03입니다. 현 소유자 이용민은 2022.05.06 매매로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 125,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 임차인 한정훈입니다. 임대차계약일은 2022.01.10, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.11이고 보증금은 125,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 그보다 늦은 2023.11.20 갑구 18번 국 압류이므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다. 그러나 2026.06.09 제출된 확약서가 이 구조를 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 퇴촌면 산수로 1254-4, 2층202호 (드림빌) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실 및 주방·화장실1 · 철근콘크리트조 4층 구조 |
| 사용승인 | 2020.04.03 |
| 소유자 | 이용민 (2022.05.06 매매 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,315,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약
말소기준은 2023.11.20 갑구 18번 국 압류입니다. 한정훈의 전입·점유·확정일자는 2022.01.11로 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有로 분석됩니다. 주택임차권등기는 2024.03.05 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정훈 | 전유부분 전부 | 125,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.01.11 | 우선변제 有 확정 2022.01.11 · 배당요구 | 확약 제출 주택도시보증공사(양도전: 임차인 한정훈) · 2026.06.09 |
* 원자료의 확약 적용 전 현재 회차 계산상 미배당 인수액은 48,411,200원입니다. 확약은 한정훈 임차보증금에 관한 것으로 해석하며, 실제 임차인은 한정훈 1명입니다.
② 가격 검증 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 112,000,000원의 70%입니다. 다만 제공된 가격 자료에는 이 호수와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균·최신 거래금액이 없습니다. 드림빌은 8세대, 사용승인일은 2020.04.03이고, 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 최근 낙찰금액은 제시되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 한정훈 보증금 (우선변제) | 125,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 129,315,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 원자료 계산에서는 집행비용 1,811,200원과 임차보증금 우선변제 76,588,800원으로 매각대금 78,400,000원이 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당분에 대한 원자료 인수 계산은 48,411,200원이지만, 2026.06.09 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 퇴촌면 광동리 ‘광동로터리’ 남측 인근으로, 지방도 주변에 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리와 운행횟수 등을 감안한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 구조, 사용승인일 2020.04.03. 외벽은 치장석 붙임, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 플라스틱샤시 이중창 등입니다.
- 도로. 북동측 로폭 약 8미터 내외 도로를 통해 진입합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 227.0㎡, 공시지가는 561,500원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 드림빌은 8세대이며, 제공된 최근 낙찰금액은 없습니다. 가격 판단은 개별 실거래 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 전액 배당되지 않더라도 임차권등기를 말소한다는 확약이 실제 절차에서 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 78,400,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 국세·지방세 압류 확인. 2023.11.20 국 압류와 2025.11.10 광주시 압류가 등기돼 있으므로 배당요구·교부청구와 실제 세액을 원본에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 주택이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%보다 중요한 것은 확약과 실거래 확인”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 112,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 78,400,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 원래 권리구조는 단순한 저가 물건이 아닙니다. 한정훈의 보증금 125,000,000원이 최저가보다 크고, 전입·점유·확정일자도 말소기준보다 빨라 원칙적으로는 미배당 보증금 인수형입니다.
승부를 바꾸는 것은 2026.06.09 확약입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 제출했으므로 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 다만 가격 측면에서는 최근 실거래 비교값이 없으므로 78,400,000원이 시세보다 싼지는 별도 검증이 필요합니다. 권리는 확약으로 완화, 가격은 아직 검증 전. 이 사건의 핵심은 두 문장을 동시에 지키는 것입니다.
