수원지방법원 2025타경53049. 광명시 일직동 광명역자이타워 1층 디0112호입니다. 감정평가 당시와 조사일 현재 모두 공실로 확인됐고 임차인 신고 내역도 없습니다. 등기상 말소기준권리는 2024.10.10. 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 636,000,000원입니다. 이후 서울보증보험·삼성카드·케이비국민카드·롯데카드·하나카드의 가압류와 경매개시결정, 광명시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 가격은 감정가 808,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 135,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭과 실제 시장가치의 할인폭을 동일하게 보면 안 됩니다. 5회 유찰 자체도 현재 가격에서 시장의 평가를 다시 확인해야 할 중요한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53049 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층 디0112호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 1층 디0112호 |
| 소유자 | 정한영 · 2024.10.10. 소유권이전 · 거래가액 805,830,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 135,800,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 551,543,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 없음. 감정평가시 기준 공실이고 조사일 현재도 공실입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.10.10. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 636,000,000원입니다. 그 이후 등록된 가압류 5건, 경매개시결정, 광명시 압류는 모두 매각으로 소멸하며, 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 135,800,000원은 감정가 808,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 현재 사건 자료에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세가 없어 실제 시세와 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 135,800,000원 | 689,384,931원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 95,060,000원 | 729,534,811원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 66,541,999원 | 757,539,488원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 636,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,148,918원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,283,770원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 53,465,191원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,585,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 822,483,731원 중 예상 배당액은 133,098,800원이며, 미배당액은 689,384,931원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. KTX광명역 북동측 인근으로 아파트단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 KTX광명역이 있습니다.
- 현재 상태. 조사일 현재 공실이며 감정평가 당시 기준으로도 공실입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 1층 디0112호이며, 위생·급배수·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 이용. 2필 일단의 정방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설(지원시설) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 20m, 남동측 약 25m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,596,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만 보지 말고, 광명역자이타워 내 유사 호실의 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 반복 유찰이 가격·수요·용도·호실 조건 중 어디에서 비롯되는지 현장과 거래사례로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가와 조사상 공실이지만 매각기일 전 현황 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비. 공실 기간 중 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 등기 변동. 등기사항전부증명서는 2026.07.04. 발급 기준이므로 입찰 전 최신 등기 변동을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.10.10. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 공실이라 임차인 인수 문제도 확인되지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 808,000,000원에서 5회 유찰 후 135,800,000원까지 떨어졌지만, 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 없습니다. 권리는 단순하지만, 다회 유찰과 실제 시장가치 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.
