수원지방법원 2025타경51854. 성남시 분당구 판교동 판교원마을 1203동 3층 304호 아파트입니다. 소유자 최승기는 2020.12.14. 거래가 971,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 한국토지주택공사의 채권최고액 742,300,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 안면도수산업협동조합 근저당, 주식회사안전대부 근저당과 여러 가압류·압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 1,780,000,000원에서 1회 유찰된 1,246,000,000원입니다. 예상배당에서는 총 채권액 2,022,988,460원 가운데 1,231,140,000원이 배당되고 791,848,460원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 잡혀 있지는 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 판교동 494 판교원마을 1203동 3층 304호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 분당구 서판교로 165 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 115.87㎡ 면적대 · 지하2층/지상15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최승기 (2020.12.14. 소유권이전 · 거래가 971,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,780,000,000원 / 1,246,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권자 | 주식회사 안전대부 · 청구금액 369,722,346원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조
말소기준은 2020.12.14. 한국토지주택공사 근저당 742,300,000원입니다. 2020.12.24. 설정된 주식회사비에프펀드대부 근저당 617,500,000원은 2021.04.08. 이미 말소됐고, 그 뒤의 안면도수산업협동조합 근저당 504,000,000원과 주식회사안전대부 근저당 451,100,000원, 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%
판교원마을12단지(힐스테이트), 전용 115.87㎡·118.6㎡ 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,652,916,666원, 최신 거래는 2026.06. 1,720,000,000원입니다. 현재 최저가 1,246,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 118.6㎡ | 4 | 1,720,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 6 | 1,715,000,000원 |
| 2026.05 | 115.87㎡ | 8 | 1,720,000,000원 |
| 2026.03 | 115.87㎡ | 2 | 1,660,000,000원 |
| 2026.01 | 118.6㎡ | 12 | 1,720,000,000원 |
| 2025.12 | 118.6㎡ | 8 | 1,695,000,000원 |
| 2025.12 | 115.87㎡ | 3 | 1,665,000,000원 |
| 2025.10 | 118.6㎡ | 10 | 1,650,000,000원 |
| 2025.09 | 118.6㎡ | 5 | 1,560,000,000원 |
| 2025.09 | 115.87㎡ | 1 | 1,460,000,000원 |
| 2025.08 | 118.6㎡ | 9 | 1,650,000,000원 |
| 2025.07 | 115.87㎡ | 5 | 1,620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,652,916,666원 |
표본의 최저 거래가는 1,460,000,000원, 최고 거래가는 1,720,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,246,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 표본 최저 거래가보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 시세 비교 기준이 되는 실질취득액도 현재 회차에서는 1,246,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,860,000원 |
| 2. 근저당 · 한국토지주택공사 | 742,300,000원 | 742,300,000원 |
| 3. 근저당 · 안면도수산업협동조합 | 504,000,000원 | 488,840,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사안전대부 | 451,100,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 80,338,118원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 31,652,545원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 36,436,736원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김옥주 | 150,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 27,161,061원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 총 채권액 2,022,988,460원 중 1,231,140,000원이 채권자에게 배당되고 791,848,460원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,246,000,000원 | 1,231,140,000원 | 791,848,460원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 872,200,000원 | 861,078,000원 | 1,161,910,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 610,540,000원 | 602,034,600원 | 1,420,953,860원 | 0원 |
신청채권자인 주식회사 안전대부의 청구금액은 369,722,346원이며, 현재 회차와 제시된 추가 유찰 시나리오 모두 예상 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이는 배당구조의 후순위 부담이 크다는 뜻이지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙원중학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물 내 3층 304호입니다. 지역난방·승강기·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 판교원마을12단지(힐스테이트) · 428세대 · 2009.05.22. 준공입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(판교)이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 토지. 공시지가 6,193,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 중로 한 면에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 확정일자와 배당요구 여부를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2020.12.14. 한국토지주택공사 근저당 742,300,000원을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액보다 매각대금이 작아 미배당이 발생합니다. 다만 제공된 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
- 시세 기준. 가격 판단은 감정가보다 최근 12개월 평균 1,652,916,666원과 최신 거래 1,720,000,000원을 우선 비교하는 편이 합리적입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.4%입니다.
- 토지거래허가구역. 감정평가상 토지거래계약에관한허가구역에 해당하는 내용이 있으므로 입찰 시 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 실제 점유 확인과 가격
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.12.14. 한국토지주택공사 근저당이 말소기준이고, 이후의 주요 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 미배당이 크게 남지만 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면도 현재 회차에서는 분명한 비교 지점이 있습니다. 최저가이자 실질취득액 1,246,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,652,916,666원의 75.4%입니다. 최신 거래 1,720,000,000원과 최근 표본 최저 1,460,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 싸 보이는 물건”이 아니라, 제공된 실거래 범위와 비교해 현재 가격대 자체가 내려와 있는 사건입니다.
다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 적혀 있는 만큼 마지막 관문은 점유 확인입니다. 등기 권리상 인수 0원 + 최근 시세 대비 75.4%라는 장점이 실제 입찰 가치로 이어지려면, 현장 점유와 임차관계가 예상과 일치하는지 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
