춘천지방법원 2025타경21088. 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16 일대의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 현황상 기호 2는 단독주택, 기호 3은 상가주택 상태입니다. 감정가는 192,448,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 134,714,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 10월 26일 횡성새마을금고 채권최고액 78,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 흥일산업주식회사 100,000,000원 근저당과 최동현 165,000,000원 근저당, 그리고 2025년 12월 5일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 가등기·압류·근저당도 현재 인수 대상이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16 · 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔내로68번길 15 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2 단독주택 · 기호 3 상가주택 |
| 소유자 | 한상분 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,448,000원 / 134,714,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥일산업주식회사 / 82,328,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 대 · 174.0㎡ · 일반상업지역 · 상업기타 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 공시지가 | 245,100원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 확인되는 말소기준은 2018.10.26. 설정된 횡성새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 존속하는 흥일산업주식회사 근저당, 최동현 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 점유관계가 완전히 해소된 것으로 보기는 어렵습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 현황 리스크 — 법정지상권·경계·소재 차이
- 법정지상권. 목록 4에 매각에서 제외되는 건물이 소재하며 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 지적경계. 목록 1·4는 인접필지와 지적경계가 불분명하여 필요에 따라 측량이 요구됩니다.
- 건물 소재 차이. 기호 3 건물은 제시목록상 자포곡리 455, 410-2 지상이나, 현황은 타인 소유 자포곡리 410-13과 자포곡리 455-21 양 지상에 소재합니다.
- 지붕 현황. 목록 2는 공부상 슬래브지붕이나 현황은 기타지붕으로 보강되어 있습니다.
- 건물 현황. 기호 2·3 모두 1981년 10월 사용승인된 단층 건물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,685,996원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 횡성새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 흥일산업주식회사 | 100,000,000원 | 54,028,004원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 최동현 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 343,000,000원, 집행비용을 제외한 채권자 예상배당은 132,028,004원이며, 미배당은 210,971,996원입니다. 횡성새마을금고는 78,000,000원을 배당받는 반면, 흥일산업주식회사는 54,028,004원, 최동현은 0원으로 예상됩니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 134,714,000원 | 132,028,004원 | 210,971,996원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 94,299,800원 | 92,202,404원 | 250,797,596원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 66,009,859원 | 64,421,682원 | 278,578,318원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 흥일산업주식회사의 청구액은 82,328,393원이고, 예상배당은 54,028,004원입니다. 2회 유찰 시에는 14,202,404원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 0원으로 예상됩니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 횡성군 둔내면 자포곡리 소재 둔내초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·상가주택 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택, 기호 3은 상가주택 상태입니다.
- 건물. 기호 2는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층, 기호 3은 세멘벽돌조 스라브지붕 단층이며 모두 1981년 10월 사용승인입니다.
- 설비. 위생시설·급배수시설이 있고 기름보일러에 의한 난방시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·상대보호구역·하수처리구역이며 기호 1은 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 검토. 목록 4에 있는 매각 제외 건물의 소유관계·토지와 건물의 귀속 시점·법정지상권 성립 가능성을 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 경계측량 검토. 목록 1·4와 인접필지의 지적경계가 불분명하므로 실제 점유선과 공부상 경계를 대조해야 합니다.
- 기호 3 소재 확인. 공부상 자포곡리 455, 410-2와 현황 자포곡리 410-13, 455-21의 차이를 현장·지적도·건축물 자료로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되는 한편 목록 4에는 매각 제외 건물이 있으므로 매각 대상과 제외 대상의 물리적 범위를 분리해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 현황 확인
이 사건은 등기부 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 인수액도 0원인 구조입니다. 하지만 종합 판단은 다릅니다. 목록 4의 매각 제외 건물에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록 1·4의 지적경계도 불분명합니다. 여기에 기호 3 건물은 공부상 위치와 실제 위치가 다르고 일부는 타인 소유 토지에 걸쳐 있습니다.
현재 최저가는 134,714,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 이것만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기 권리는 단순하지만 실물 권리관계는 복잡한 사건입니다. 입찰 여부는 법정지상권과 경계·건물 소재 문제를 해소한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
