춘천지방법원 2025타경21088. 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16의 토지와 건물이 함께 포함된 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 기호 2 단독주택, 기호 3 상가주택이며, 주위는 단독주택·상가주택 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 현재 최저가는 감정가 192,448,000원에서 한 차례 유찰된 134,714,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2018.10.26. 설정된 횡성새마을금고 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 흥일산업주식회사 근저당권과 최동현 근저당권, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 안전하다고 결론내리기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 목록 4 매각에서 제외되는 건물 소재와 관련해 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록 1·4는 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요에 따라 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경21088 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 둔내면 자포곡리 455-16 · 둔내로68번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 2 단독주택 · 기호 3 상가주택 |
| 토지 | 대 · 174.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 한상분 |
| 감정가 / 최저가 | 192,448,000원 / 134,714,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,328,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2018.10.26. 한상분에게 이전됐고, 같은 날 설정된 횡성새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 흥일산업주식회사 100,000,000원 근저당권, 최동현 165,000,000원 근저당권과 2025.12.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주식회사홍익파트너스 120,000,000원 근저당권과 신성씨앤에스주식회사 60,000,000원 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 핵심 리스크 — 등기보다 현황이 더 중요하다
- 법정지상권. 일괄매각이지만 목록 4 매각에서 제외되는 건물 소재와 관련해 법정지상권 성립여부가 불분명합니다.
- 지적경계. 목록 1·4는 인접필지와 지적경계가 불분명해 필요에 따라 측량이 필요합니다.
- 건물 현황. 목록 2는 공부상 슬래브지붕이나 현황은 기타지붕으로 보강돼 있습니다.
- 소재 불일치. 기호 3 건물은 공부상 자포곡리 455, 410-2 지상이나 현황은 자포곡리 410-13 타인 소유 토지와 455-21 양 지상에 소재합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,685,996원 |
| 1. 근저당 · 횡성새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 근저당 · 흥일산업주식회사 | 100,000,000원 | 54,028,004원 |
| 3. 근저당 · 최동현 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 343,000,000원 중 132,028,004원이 배당되고, 미배당액은 210,971,996원입니다. 흥일산업주식회사 채권부터 미배당이 발생하며 최동현 근저당권에는 배당이 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 134,714,000원 | 132,028,004원 | 210,971,996원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 94,299,800원 | 92,202,404원 | 250,797,596원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 66,009,859원 | 64,421,682원 | 278,578,318원 |
현재 회차에서 경매 신청 관련 청구액은 82,328,393원이고, 흥일산업주식회사에 대한 배당 예상액은 54,028,004원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시에는 해당 배당이 14,202,404원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 134,714,000원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔내초등학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·상가주택 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택, 기호 3은 상가주택 상태입니다.
- 건물. 기호 2·3은 1981년 10월 사용승인된 단층 건물이며 위생·급배수시설과 기름보일러 난방시설이 있습니다.
- 토지. 174.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 245,100원/㎡입니다.
- 규제. 하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 포함되고 소로3류에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 건물. 목록 4 매각 제외 건물의 정확한 위치와 소유관계, 법정지상권 성립 가능성을 원본과 현장에서 확인하세요.
- 측량. 목록 1·4와 인접필지의 경계가 불분명하므로 필요 시 측량 결과를 확인해야 합니다.
- 타인 토지 걸침. 기호 3 건물이 타인 소유 자포곡리 410-13과 455-21 양 지상에 소재한다는 현황을 반드시 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 목록 2 지붕 형식이 공부와 현황이 다르므로 실제 구조와 사용상태를 확인하세요.
- 임대·점유. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 전입·사업자등록, 보증금·확정일자 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료 없이 감정가 대비 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 토지·단독주택·상가주택 거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현황 리스크가 앞선다
등기권리만 보면 말소기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부 밖에 있습니다. 매각 제외 건물의 법정지상권 성립 여부 불분명, 인접필지와 지적경계 불분명, 타인 소유 토지에 걸친 건물 현황, 공부와 실제 지붕 구조 차이, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 최저가 134,714,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위를 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸은 단순하지만 현황·토지관계는 복잡한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 전에는 측량과 건물 위치, 토지 소유관계, 법정지상권 가능성을 우선 확인해야 하며, 이 확인이 끝나기 전에는 단순 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
