춘천지방법원 2026타경14. 원주시 태장동 ‘이안원주태장’ 105동 3층 302호 아파트입니다. 소유자 김현서는 2020년 거래가 223,350,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2024.05.24. 신한은행 근저당권 207,900,000원입니다. 그 뒤 설정된 리드코프 근저당권 13,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 떠안을 후순위 담보권은 없습니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 265,000,000원에서 185,500,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 264,333,333원, 최신 거래는 263,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 이전 구간 대비 0.2%로 사실상 보합권이어서, 과거 전체 평균만이 아니라 최근 거래만 놓고 봐도 현재 최저가는 시세보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경14 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 2793 이안원주태장 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.88㎡ · 지상22층 중 3층 |
| 소유자 | 김현서 (2020.04.14. 거래가 223,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 193,074,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 “미상”이므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상 핵심은 2024.05.24. 신한은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이후의 리드코프 근저당권 13,000,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 생기더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 70%대
이안원주태장 동일면적 75.88㎡·75.95㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 263,958,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 264,333,333원, 최신 2026년 6월 거래는 263,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 75.88㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 75.88㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 75.95㎡ | 18 | 265,000,000원 |
| 2025.06 | 75.88㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2025.06 | 75.88㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 75.88㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2024.12 | 75.95㎡ | 6 | 252,500,000원 |
| 2024.10 | 75.95㎡ | 18 | 275,000,000원 |
| 2024.09 | 75.88㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 75.88㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2024.03 | 75.88㎡ | 14 | 259,000,000원 |
| 2024.03 | 75.88㎡ | 17 | 269,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 264,333,333원 |
현재 최저매각가 185,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.2%입니다. 최신 거래 263,000,000원과 비교해도 약 70.5% 수준입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세 차이는 +0.2%로 큰 방향성 변화가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 때문이 아니라, 최근 거래 기준으로도 가격 할인폭이 확인되는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,397,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 207,900,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사리드코프 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 채권최고액 220,900,000원 중 182,103,000원이 배당되고, 38,797,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 신한은행의 청구액 193,074,249원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 38,797,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 93,667,901원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 132,041,111원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 추가 유찰은 실질취득액을 그대로 낮추는 방향으로 작용합니다. 다만 현재 회차 자체가 이미 최근 시세의 70.2% 수준이므로 가격만 놓고 보면 유찰을 반드시 기다려야 하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북원중학교 북동측 인근이며, 주변은 학교·단독주택·주거나지·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상22층 건물의 3층입니다. 도시가스 보일러 난방, 위생·급배수·소방·승강기·지상 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복4차선 도로와 접하고, 단지 둘레에 포장도로가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 816,200원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 이안원주태장은 920세대, 사용승인 시점은 2019.12.31이며, 동일면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.05.24. 신한은행 근저당권이 기준이며, 2024.09.12. 리드코프 근저당권은 후순위로 매각 소멸합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 264,333,333원, 최신 거래 263,000,000원과 비교해 현재 최저가 185,500,000원의 할인폭을 기준으로 수리·명도·세금·취득부대비용을 추가 반영하세요.
- 소음 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이라는 토지이용 규제를 실제 현장 소음과 함께 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 신한은행·리드코프에 미배당이 생겨도 본 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 강점인 1회 유찰 물건
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2024년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 185,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 264,333,333원의 70.2%, 최신 거래 263,000,000원의 약 70.5%입니다. 최근 가격 추세도 +0.2%로 크게 꺾인 모습이 아니어서, 현재 할인폭은 실거래 기준으로 확인되는 수준입니다.
다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역·비행안전제6구역이라는 입지 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 부담은 낮고 가격 메리트는 크지만, 실제 점유와 소음 환경을 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 아파트로 보는 것이 적절합니다.
