춘천지방법원 2026타경24. 강원특별자치도 횡성군 안흥면 상안리 503 일원의 기타·토지 물건으로, 등기부상 건물은 제1동호이며 감정평가 이용상태는 창고(제조업소 부분) 및 휴게실(휴게음식점 부분)입니다. 소유자는 이부영이고, 현재 사건은 채권자 윤영모가 신청한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 769,111,100원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 말소기준은 2012.05.23. 오세준의 근저당권 550,000,000원입니다. 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 사건은 등기순위만 확인해 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록 3 토지 위 매각제외 건물과 관련해 법정지상권이 성립할 여지가 명시되어 있고, 목록 4는 농지취득자격증명이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경24 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 안흥면 상안리 503 제1동호 도로명: 강원특별자치도 횡성군 안흥면 서동로상안6길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고(제조업소 부분) 및 휴게실(휴게음식점 부분) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골트러스위 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 이부영 |
| 감정가 / 최저가 | 769,111,100원 / 769,111,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤영모 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 그러나 물적 리스크는 별개
말소기준권리는 2012.05.23. 을구 4번 오세준 근저당권으로 채권최고액 550,000,000원입니다. 이후 설정된 최재현 근저당권과 국·국민건강보험공단·횡성군 등의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당자료에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 김정심 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정심 | 미상 / 미상 | 2017.12.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정심의 전입일은 2017.12.15.로 말소기준권리인 2012.05.23.보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상으로 표시되어 있으므로 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 현황을 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 769,111,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,091,111원 |
| 2. 근저당 · 오세준 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최재현 | 550,000,000원 | 209,019,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 채권 합계 1,100,000,000원 중 759,019,989원이 배당되고 340,980,011원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 769,111,100원 | 759,019,989원 | 340,980,011원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 615,288,880원 | 606,735,991원 | 493,264,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 492,231,104원 | 484,908,793원 | 615,091,207원 | 0원 |
매각가가 낮아져도 이 배당 시나리오에서는 매수인에게 넘어오는 금액이 생기지 않습니다. 다만 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 토지·창고·휴게실이 결합된 물건이고, 법정지상권·농지취득자격증명·원상복구 같은 비가격 리스크가 입찰가 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 특수조건 — 이 물건의 실제 난도
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 횡성서초휴양소 남동측 인근이며, 주변은 농가주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 도보 약 10분 거리에 버스승강장이 있으나 배차간격 등을 고려하면 대중교통은 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 창고의 제조업소 부분과 휴게실의 휴게음식점 부분으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,930㎡, 지목 대, 평지·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 49,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 기호 1·3·4는 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역 일부제한 조건이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 범위 확인. 목록 3의 매각제외 건물 위치와 토지 이용범위, 법정지상권 성립 가능성을 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 목록 4 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 안흥면 등 해당 관서에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 농지원상복구. 현재 농지 외 이용 상태에 대한 원상복구 필요 여부와 비용·절차를 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 목록 1은 인접 토지와 경계가 불분명하므로 필요 시 측량을 전제로 판단해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 김정심은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 이용 확인. 창고·제조업소·휴게음식점 이용상태와 제시외 건물·수목·관정·개수대의 실제 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 전형적인 임차보증금 인수형 물건과는 다릅니다. 김정심의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 난도를 결정하는 것은 금전 인수가 아니라 토지 이용관계입니다.
특히 목록 3의 매각제외 건물 때문에 법정지상권이 성립할 여지가 있고, 목록 4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다. 농지 외 이용에 따른 원상복구 문제와 목록 1 경계불분명까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원, 특수조건은 고난도”로 보는 것이 맞습니다. 신건 최저가 769,111,100원 자체보다 법정지상권의 실제 범위와 농취증 발급 가능성을 먼저 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
