수원지방법원 2025타경53124. 경기도 안산시 상록구 사동 1324-12 3층302호 다세대주택입니다. 감정가는 1.7억, 현재 최저매각가는 8,330만원으로 두 차례 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권등기 임차인의 대항력과 확약 여부입니다.
임차인 석수림은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 157,000,000원의 임차보증금으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 원칙적으로 낙찰가보다 보증금이 크면 부족분은 매수인이 부담할 수 있으나, 본 건은 신청채권자가 제출한 확약으로 해당 인수 위험을 실질적으로 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53124 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1324-12 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방3, 거실겸 주방, 화장실 등) |
| 소유자 | 강샛별 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 173,049,936원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023년 3월 6일 압류(국)로 판단됩니다. 이후 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 15번 임차권등기는 말소기준 이후 설정이지만, 대항력 있는 임차인의 권리 행사 가능성이 핵심 검토 대상입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 석수림 | 157,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 시 0원* |
확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가 83,300,000원에서 우선배당 후 부족분 75,599,400원이 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 그러나 본 사건은 제출된 확약 범위 내에서는 해당 금액을 실제 인수금으로 보지 않습니다.
③ 시세 비교
동일 물건 단지 최근 거래는 2022년 1월 전용 74.01㎡ 거래 1건이며 거래가는 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 74.01㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 평균 | 74.01㎡ | 1건 | 157,000,000원 |
최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 낮아졌지만, 다세대 특성상 거래 표본이 적습니다. 가격만 보고 판단하기보다 임차권 확약, 명도, 환금성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 임차인 석수림 보증금 | 157,000,000원 | 81,400,600원 |
| 후순위 권리 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 확약서 원본과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 석수림의 대항력 포기 및 말소 동의 여부가 핵심입니다.
- 다세대 환금성. 최근 거래 표본이 적어 매도가격 형성 기간을 고려해야 합니다.
- 세금 압류. 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 가격보다 확약 구조가 먼저다”
이 물건은 최저가만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 매력적인 다세대입니다. 하지만 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 157,000,000원이 존재하고, 확약이 없다면 부족분 75,599,400원이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조였습니다. 다만 제출된 확약으로 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 결국 이 사건은 확약 적용 여부 확인 + 다세대 환금성 검토가 승부처입니다.