춘천지방법원 2026타경50027. 원주시 흥업면 매지리 청솔아파트 103동 1113호, 전용 25.92㎡ 아파트입니다. 감정가는 49,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 40,705,753원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%까지 내려온 소형 아파트지만, 이 사건은 가격보다 임차관계의 적용범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

등기부에는 2025.05.22. 한국토지주택공사의 주택임차권 40,000,000원이 있고, 전입·확정일자는 모두 2023.04.21.로 경매개시결정 2026.01.19.보다 앞섭니다. 그러나 이는 실제 임차인이 별도로 하나 더 있다는 뜻이 아니라, 자료상 JIN GUANHUA 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 합산해서는 안 되며, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 ‘확약’이 핵심

말소기준권리는 2026.01.19. 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·우리은행·국민은행 근저당과 조민장의 주택임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 말소기준보다 앞선 한국토지주택공사 명의의 40,000,000원 주택임차권입니다.

임차인·승계 관계

보증기관 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다. 자료상 실제 임차인은 1명이고, 한국토지주택공사는 JIN GUANHUA의 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다.

② 시세 비교 — 가격만 보면 충분히 낮다

청솔아파트 동일 면적 25.92㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 47,291,666원입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 이 평균의 72.5%입니다. 최신 거래는 2026.06. 51,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.

최근 거래 범위는 40,000,000원~55,000,000원입니다. 현재 최저가 자체만 비교하면 최근 실거래 최저 40,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 권리관계가 완전히 정리된다는 전제라면 가격 측면의 여지는 분명합니다. 하지만 실제 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 이 34,300,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 “시세보다 싸다”고 확정해선 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 6,717,400원입니다. 일반 규칙이라면 이 부족분이 매수인에게 인수될 수 있으나, 2026.04.14. 제출된 확약에 따라 보증기관은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 해당 보증기관 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 확약만으로 현황조사상 실제 임차인의 미상 권리까지 자동으로 0원이라고 단정하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 흥업저수지 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 12층 건물의 11층 세대이며, 위생·급배수·개별 난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로가 소재합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 토지. 공시지가 775,500원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 내부확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 실시하지 못했으며, 부대설비 정상 사용 여부와 내부 구조는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 확인. JIN GUANHUA의 보증금·확정일자·점유관계와 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
• 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사(양도전 한국토지주택공사)의 2026.04.14. 확약이 보증기관의 승계권리에 어떻게 반영되는지 원본 문구를 대조해야 합니다.
• 중복합산 금지. 한국토지주택공사의 40,000,000원 신고는 JIN GUANHUA 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금처럼 더하지 않습니다.
• 표면가와 실질취득 구분. 최저가 34,300,000원은 최근 시세의 72.5%지만, 미상 임차위험이 해소되기 전에는 최종 실질취득가로 확정하지 않습니다.
• 다음 회차. 2회 유찰 시 매각가격은 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원으로 내려가지만, 확약이 없다면 보증금 부족분은 각각 16,822,180원·23,895,526원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형은 낙찰가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋다. 다만 권리를 먼저 닫아야 한다”

이 물건의 표면 가격은 분명 매력적입니다. 현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 47,291,666원의 72.5%이고, 최신 거래 51,000,000원보다 낮습니다. 더구나 보증기관이 제출한 확약 때문에 배당표상 6,717,400원의 부족분도 해당 보증기관 권리에 대해서는 실질 인수 0원으로 볼 근거가 있습니다.

하지만 여기서 바로 “34,300,000원에 깨끗하게 취득한다”고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인 JIN GUANHUA가 존재하고, 그 사람의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 한국토지주택공사 신고는 그 보증금의 대위·승계라 중복합산해서도 안 되지만, 보증기관의 확약이 실제 임차인의 별도 권리까지 모두 없애는지도 확인이 필요합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 선순위 보증기관 확약의 효력범위와 실제 임차인 권리를 원본으로 닫아낸 뒤에야 72.5%라는 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.