수원지방법원 2025타경52045. 성남시 분당구 야탑동 341, 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 제3층 제236호 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 301,700,000원으로 감정가 431,000,000원의 70%, 한 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2003.05.03. 을구 1번 (2)근저당권 170,794,000원이고, 그 뒤의 압류·후순위 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인 김강희는 2022.05.30. 이후 점유 신고가 확인되고, 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
다만 이 물건에서 등기 순서보다 더 먼저 현장에서 확인할 것은 제236호의 물리적 위치입니다. 감정평가 내용상 현재 벽체 구분 없이 인근 호수와 함께 일단의 음식점 ‘수라예찬’으로 이용 중이고, 바닥 등에 호수 표시도 없습니다. 매각물건명세서에도 인근 음식점 호수와 함께 이용 중인 상태가 기재돼 있습니다. 따라서 권리 인수 0원만 보고 단순한 상가 경매로 접근하기보다는 경계·점유범위·인도 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52045 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 제3층 제236호 |
| 건물 | 성남(분당)여객자동차터미널 및 복합건물 · 철골철근콘크리트조 · 지하 4층 / 지상 7층 · 제3층 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인근 호수와 함께 음식점 ‘수라예찬’으로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2003.01.30 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 301,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 298,111,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위 권리는 대부분 소멸
말소기준권리는 2003.05.03. 을구 1번 (2)근저당권, 채권최고액 170,794,000원입니다. 같은 날 송화순 명의의 근저당권 175,032,000원도 등기돼 있으며, 현재 배당 시나리오에서는 이 채권에 먼저 175,032,000원이 배당된 뒤 170,794,000원 채권에는 121,644,200원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 이후 성남시분당구 압류, 국 압류, 주식회사월드에셋인베스트먼트 근저당, 해당 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
2017.06.30.에는 임홍민의 강제관리신청도 등기 흐름에 존재합니다. 이 항목까지 포함해 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
임차인 — 대항력 없음, 매수인 승계 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강희 | 성남(분당)여객자동차터미널 3층 217-238호 | 5,000,000원 | 2,000,000원 | 2022.05.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김강희의 기준일은 말소기준일인 2003.05.03.보다 늦고, 권리분석 결과도 대항력 없음으로 확인됩니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 점유범위가 3층 217-238호로 넓게 기재돼 있어, 본건 236호의 실제 점유·인도 범위는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 아직 금물
감정가는 431,000,000원, 현재 최저매각가는 301,700,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 211,190,000원(49%), 3회 유찰 시 147,833,000원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,023,800원 |
| 1. 을구 1(전 5) 근저당권 · 송화순 | 175,032,000원 | 175,032,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 | 170,794,000원 | 121,644,200원 |
| 3. 을구 2(전 18) 근저당권 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 6,345,826,000원 중 296,676,200원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 6,049,149,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야탑초등학교 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 야탑역이 있습니다.
- 이용상태. 제3층 제236호는 벽체 구분 없이 인근 호수와 함께 음식점 ‘수라예찬’으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 4층·지상 7층이며 사용승인일은 2003.01.30입니다.
- 설비. 시스템에어컨 냉난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 에스컬레이터가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측·서측 약 25m, 북측 약 30m, 동측 약 50m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 토지 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 236호 위치 특정. 바닥 호수 표시가 없고 인근 호수와 일체로 사용 중이므로 정확한 위치와 경계를 반드시 재확인해야 합니다.
- 실제 점유범위. 임차인 김강희의 점유부분이 3층 217-238호로 기재돼 있으므로 236호만의 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2003.05.03. 동일 날짜의 근저당권 2건과 2017.06.30. 강제관리신청을 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 1회 유찰로 70%가 됐다는 이유만으로 시세 할인이라고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 상가의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 차회 시나리오. 2회 유찰 시 211,190,000원, 3회 유찰 시 147,833,000원으로 낮아지는 구조를 확인하되, 가격보다 물건 특정 위험을 우선 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 ‘무엇을 낙찰받는가’
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임차인 김강희는 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 압류·근저당·가처분·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
하지만 본건은 일반적인 독립 점포처럼 바로 접근하기 어렵습니다. 236호의 호수 표시가 없고, 인근 호수와 벽체 구분 없이 한 음식점으로 사용 중이기 때문입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 비교적 안전, 물건 특정은 경계”입니다. 감정가 431,000,000원에서 한 차례 유찰돼 301,700,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 70%라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 입찰 여부는 236호의 정확한 위치·경계·점유범위를 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
