춘천지방법원 2026타경50051. 원주시 무실동 뜨란채아파트 208동 13층 1303호입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층입니다. 동일 평형 실거래 비교면적은 84.94㎡이고, 감정가 258,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 180,600,000원까지 내려왔습니다.
가격만 놓고 보면 신건과 상황이 달라졌습니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 228,083,333원, 최신 거래는 223,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 79.2%로, 최근 거래권보다 낮은 가격대입니다. 따라서 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인되었다는 이유가 아니라, 최근 실거래와 비교해도 최저가가 낮다는 점이 가격 측면의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50051 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1651 뜨란채아파트 208동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 15층 건물 중 13층 |
| 비교 실거래 면적 | 84.94㎡ |
| 소유자 | 성지은 · 2022.10.20 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,772,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 권리와 이미 정리된 권리를 구분
2022.06.07 원주시장 압류가 있었지만 2022.10.17 해제되어 등기상 정리됐습니다. 이후 성지은 명의로 소유권이 이전되면서 2022.12.02 주식회사신한은행 근저당이 설정됐고, 채권최고액은 2025.01.13 207,380,000원으로 변경되었습니다. 이 근저당권은 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.27 임의경매를 신청했습니다.
그 뒤 강원신용보증재단 가압류 15,833,308원, 소상공인시장진흥공단 가압류 59,593,314원, 국민건강보험공단 압류가 이어져 있습니다. 경매 실행의 중심 권리는 2022.12.02 설정된 근저당과 그 이전등기 흐름으로 보는 것이 자연스럽고, 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮아졌다
뜨란채 동일 평형 84.94㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 228,083,333원, 최신 거래는 2026.07 · 223,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 227,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 13 | 243,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 228,083,333원 |
최근 거래 범위는 213,000,000원~243,000,000원이고, 현재 최저가 180,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%입니다. 최신 거래 223,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 흐름의 방향을 판단할 별도 추세 수치는 없지만, 현재 회차의 최저가 자체는 최근 거래 표본보다 낮은 수준이라는 점이 분명합니다.
③ 현재 회차 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 15,833,308원 | 15,833,308원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 59,593,314원 | 59,593,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,844,978원 |
현재 계산상 채권 총액 75,426,622원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권부족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 180,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,419,999원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,493,999원 | 0원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 이번 물건도 현재 1회 유찰 상태여서 단지의 평균 유찰 수준과 같습니다. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만, 이미 현재 최저가 자체가 최근 실거래 평균보다 낮기 때문에 단순히 더 기다리는 것보다 실제 경쟁 강도와 점유·배당 확인 결과를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무실초등학교 동측 인근이며 공동주택, 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 뜨란채는 560세대이며 사용승인일은 2006.08.14입니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남서측 왕복4차선 도로를 통해 단지 내로 진출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 996,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 180,600,000원은 최근 12개월 평균 228,083,333원의 79.2%이고 최신 거래 223,000,000원보다 낮습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 흐름. 2022.12.02 신한은행 근저당이 2025.04.28 한국주택금융공사로 이전된 흐름을 등기 원문에서 다시 대조하세요.
- 배당 검증. 신청채권액 197,772,025원인데 현재 배당 계산상 신청채권자 배당이 0원이므로 실제 채권계산서와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 강원신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류와 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인할 것은 배당과 점유
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 가격입니다. 감정가 258,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 180,600,000원은 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 228,083,333원의 79.2%이고, 최신 거래 223,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액도 현재 계산상 0원입니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 등기상 한국주택금융공사의 근저당권 이전과 경매신청이 명확한데도 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 따라서 결론은 가격은 합격권, 점유·배당은 확인 후 입찰입니다.
