춘천지방법원 2026타경50051. 원주시 무실동 뜨란채아파트 208동 13층 1303호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 감정가는 258,000,000원이었지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 180,600,000원까지 내려왔습니다. 소유자 성지은은 2022년 10월 20일 매매를 원인으로 2022년 12월 2일 소유권을 이전받았고, 등기 당시 거래가액은 285,000,000원입니다.
현재 가격만 놓고 보면 최근 거래권보다 확실히 아래입니다. 뜨란채 전용 84.94㎡의 최근 12건 평균은 227,416,666원, 최신 2026년 8월 거래는 235,000,000원입니다. 현재 최저가 180,600,000원은 최근 평균 대비 79.4%로, 단순 가격 비교상 약 46,816,666원 낮습니다. 다만 권리분석에서는 등기와 배당계산을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 무실동 1651 뜨란채아파트 208동 13층1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건 내 13층 |
| 소유자 | 성지은 (2022.10.20 매매 · 거래가액 285,000,000원 · 2022.12.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 197,772,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 기준 | 2026.08.30 · 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 정리됐고, 현재 담보권 이전 내역이 핵심
과거 국민은행·중소기업은행의 근저당권과 고경림 전세권 등은 이미 말소됐습니다. 2022년 6월 7일 원주시장 압류 역시 같은 해 10월 17일 해제·말소됐습니다. 이후 성지은이 소유권을 취득한 2022년 12월 2일 신한은행 근저당권 219,450,000원이 설정됐고, 2025년 1월 13일 채권최고액이 207,380,000원으로 변경됐습니다. 이어 2025년 4월 28일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026년 1월 27일 임의경매를 개시했습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 점유관계까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만 현황조사서와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래
뜨란채는 560세대, 2006년 8월 14일 준공된 단지이며, 비교 대상은 이 물건과 면적이 일치하는 전용 84.94㎡ 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 227,416,666원, 최신 거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 6 | 238,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 227,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 242,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 7 | 235,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 227,416,666원 |
최근 거래 범위는 213,000,000원~242,000,000원입니다. 현재 최저가 180,600,000원은 최근 12개월 평균보다 46,816,666원 낮고, 최신 거래 235,000,000원보다도 54,400,000원 낮습니다. 감정가 258,000,000원에서는 가격 메리트가 약했지만, 1회 유찰 뒤에는 최근 거래권 대비 할인 구간으로 내려온 모습입니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 15,833,308원 | 15,833,308원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 59,593,314원 | 59,593,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 101,844,978원 |
현재 회차 계산상 채권 합계 75,426,622원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 180,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,419,999원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 88,493,999원 | 0원 | 0원 |
계산상 2회 유찰 시 126,419,999원, 3회 유찰 시 88,493,999원까지 낮아지며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 현재도 최근 시세의 79.4%까지 내려온 상태이므로, 추가 유찰을 전제로만 판단하기보다 실제 점유·권리 원본을 확인한 뒤 현재 가격의 안전마진을 함께 평가하는 편이 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 무실동 무실초등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·상가가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 북동측·남서측 왕복 4차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 용도. 전용 84.94㎡ 아파트 단위세대로 이용 중이며, 15층 건물의 13층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 996,200원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 560세대 단지에서 동일면적 최근 거래 12건이 확인돼 가격 비교 표본은 충분한 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 227,416,666원, 최신 거래 235,000,000원, 최근 최저 거래 213,000,000원을 기준으로 수리·명도·취득비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022년 원주시장 압류의 말소 내역과 2022년 신한은행 근저당권·2025년 한국주택금융공사 이전 관계를 원본 등기로 대조하세요.
- 배당 구조 확인. 신청채권 197,772,025원이 현재 예상배당에서는 0원으로 계산돼 있으므로 채권계산서와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 서류. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 메리트는 생겼지만, 권리 원본 확인이 먼저
감정가 258,000,000원에서 한 차례 유찰돼 180,600,000원까지 내려온 현재 회차는 가격 면에서 확실히 달라졌습니다. 최근 12개월 평균 227,416,666원의 79.4%, 최신 거래 235,000,000원보다 54,400,000원 낮아 최근 시세 대비 가격 여유가 있습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 가격만 보고 즉시 결론 내리기보다 등기·점유·배당의 정합성 확인이 먼저입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고, 이미 말소된 2022년 원주시장 압류가 말소기준으로 표시된 점, 한국주택금융공사로 이전된 근저당권과 신청채권 197,772,025원이 예상배당에서는 0원으로 계산된 점은 반드시 원본을 대조해야 합니다. 가격은 A급 후보, 권리 확인은 필수. 이 물건의 핵심은 그 두 조건을 동시에 충족시키는 것입니다.
