수원지방법원 2025타경53145. 안산시 상록구 사동 준아트빌 5층 502호로, 전용 52.895㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 1.18억원의 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 김연찬은 2022.01.21. 전입 및 점유를 시작했고, 2024.01.26. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준인 2024.09.24. 안산시 압류보다 전입·점유와 임차권등기가 빠르므로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
현재 회차 최저가는 60,270,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 임차인에게 돌아가는 금액은 집행비용을 제외한 58,785,140원입니다. 보증금 중 59,214,860원이 남으므로 확약을 배제한 룰상 실질취득액은 119,484,860원입니다. 이는 실거래 평균 122,500,000원의 약 97.5%로, 최저가만 보고 “시세의 절반”이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1312-1 준아트빌 제5층 제502호 · 도로명주소 후곡안길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.895㎡ · 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 이평화 (2022.02.21. 소유권이전 · 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 규모 / 사용승인 | 총 8세대 · 2010.06.21. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부에 나타난 과거 근저당권 5건은 각각 해지에 따른 말소등기가 이어져 있습니다. 현재 분석의 기준 권리는 2024.09.24. 안산시 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차인 김연찬의 전입·점유와 주택임차권등기입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연찬 주택전부 · 임차권등기 | 118,000,000원 | 2022.01.21. | 2022.03.03. 등기 경정: 2021.12.08. | 有 | 有 | 해당 없음 | 실질 0원* 확약 전 59,214,860원 |
실제 임차인은 1명입니다. 2024.05.02. 등기된 11-2번 임차권경정은 별도의 임차인이 아니라 김연찬 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라진다
준아트빌 전용 52.9㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2022.02. 5층 거래가 118,000,000원, 2023.07. 2층 거래가 127,000,000원이며 평균은 122,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 52.9㎡ | 2층 | 127,000,000원 |
| 2022.02 | 52.9㎡ | 5층 | 118,000,000원 |
| 평균 | 52.9㎡ | 2건 | 122,500,000원 |
감정가 123,000,000원은 실거래 평균의 약 100.4%로 시세 평균과 거의 같습니다. 확약이 없다면 최저가 60,270,000원에 미배당 보증금 59,214,860원을 더한 실질취득액이 119,484,860원이므로 실거래 평균의 약 97.5%입니다. 즉 2회 유찰됐어도 실질적인 가격 할인은 크지 않습니다.
반대로 확약이 유효하게 적용돼 임차인 인수가 0원이 되면 실질취득액은 60,270,000원, 실거래 평균의 49.2%입니다. 이 사건의 가격 메리트는 유찰 횟수 자체가 아니라 확약서가 실제로 인수 위험을 제거하는지에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,484,860원 | - |
| 1. 임차인 김연찬 보증금 | 118,000,000원 | 58,785,140원 | 59,214,860원 |
| 2. 외서농업협동조합 근저당 | 84,000,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 3. 한국외환은행 근저당 | 16,900,000원 | 0원 | 16,900,000원 |
| 4. 우리은행 근저당 | 55,000,000원 | 0원 | 55,000,000원 |
| 5. 케이비손해보험 근저당 | 100,800,000원 | 0원 | 100,800,000원 |
| 6. 국민은행 근저당 | 100,100,000원 | 0원 | 100,100,000원 |
| 7. 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 | 118,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션상 임차인 미배당액은 59,214,860원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.02.25. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 배당표에 표시된 과거 근저당권들은 등기부상 각 말소등기가 확인됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,270,000원 | 59,214,860원 | 119,484,860원 |
| 3회 유찰 시 | 42,189,000원 | 76,970,402원 | 119,159,402원 |
| 4회 유찰 시 | 29,532,299원 | 89,399,282원 | 118,931,581원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 사동행정복지센터 남서측 인근의 다세대주택 중심 주택지대로, 제반 주거여건은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 수인분당선 전철역은 남동측 도보 약 20분 거리로 조사됐습니다.
- 건물. 2010.06.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 최상층입니다. 개별난방·도시가스·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 6m의 아스콘 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 불과합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상, 조건, 제출 주체와 효력을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 확약 배제 시 상한 재계산. 현재 최저가에 응찰해도 룰상 실질취득액은 119,484,860원입니다. 확약을 확인하지 못한 상태에서는 최저가 60,270,000원만을 투자금으로 보지 마세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 인도 상태를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있어도 현재 점유자가 누구인지, 실제 퇴거가 완료됐는지는 현장과 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 거래 표본 점검. 실거래가 2건뿐이고 가장 최근 거래가 2023.07.입니다. 내부 상태와 최상층 조건을 반영한 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 최상층 하자 확인. 5층 건물의 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 확약서가 가격을 결정한다
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 실거래 평균의 49.2%로 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 118,000,000원을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 119,484,860원으로 실거래 평균의 약 97.5%입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 임차인 미배당액이 늘어 총취득비용은 약 1.19억원으로 고정됩니다.
결론을 바꾸는 것은 2026.02.25. 제출된 주택도시보증공사의 확약서입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되면 김연찬 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 60,270,000원으로 내려갑니다. 다만 소규모 8세대 다세대, 제한적인 실거래 표본, 2회 유찰이라는 환금성 요소를 함께 봐야 합니다. 확약 원문이 확인되면 가격 경쟁력은 크지만, 확인되지 않으면 시세에 가까운 대항력 인수형 물건입니다.
