수원지방법원 2025타경52162. 경기도 광주시 목동 ‘드림하우스A’ 2층 201호, 전용 42.89㎡의 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약입니다. 임준영은 2021.09.08 주민등록·점유를 시작했고 2021.08.23 확정일자를 갖춘 보증금 146,000,000원의 임차권자입니다. 말소기준인 2023.01.26 광주시 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력이 문제되지만, 주택도시보증공사가 2026.06.09 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다.
따라서 배당 시뮬레이션만 놓고 보면 현재 최저가 102,200,000원에서 임준영 보증금 중 46,030,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산되지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건에서는 최저가와 실질취득가가 동일한 102,200,000원입니다. 문제는 그 가격이 최근 실거래 97,000,000원보다 이미 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52162 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목동 148-44 2층 201호 · 도로명 경기도 광주시 진토길 89-15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.89㎡ · 방3·주방겸식당·거실·W/C 2·발코니 · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김택현 (2021.09.29 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 ‘확약’이 승부처
말소기준은 2023.01.26 광주시 압류입니다. 이후 2023.01.27 포천세무서장 압류, 2023.09.27 임준영의 주택임차권등기, 2024.03.07 의정부세무서장 압류, 2025.05.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임준영의 실제 전입·점유는 말소기준보다 이른 2021.09.08이므로 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 단순 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임준영 | 2021.09.08 · 전유부분 전부 | 146,000,000원 | 원칙상 有 포기 확약 | 有 | HUG 확약 제출 |
| GANKHUYAG MISHEEL | 2024.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임준영은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 하지만 해당 권리에 대해서는 앞서 본 확약이 존재합니다. 반면 GANKHUYAG MISHEEL의 전입일은 2024.10.20으로 말소기준 2023.01.26보다 뒤이므로 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 근거로 추가 인수액을 산정할 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 97,000,000원’을 봐야 한다
드림하우스A 전용 42.89㎡ 거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 153,222,222원이지만, 2023년 195,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 42.89㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2024.07 | 42.89㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2023.10 | 42.89㎡ | 4 | 195,000,000원 |
| 2022.11 | 42.89㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 42.89㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 42.89㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2021.09 | 42.89㎡ | 2 | 146,000,000원 |
| 2021.07 | 42.89㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 2021.06 | 42.89㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.89㎡ | 1건 | 97,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 102,200,000원은 최근 12개월 평균 97,000,000원의 105.4%입니다. 즉 1회 유찰로 감정가보다 크게 낮아졌더라도, 현재 시장가격보다 싸다고 볼 수 없습니다. 더구나 최근 12개월 가격은 이전 거래구간보다 39.5% 하락한 흐름입니다. 전체 평균 153,222,222원 대비 최저가가 66.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하면 현재 하락장을 놓치게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 임준영 보증금(우선변제) | 146,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 임준영 보증금 부족분은 46,030,800원입니다. 그러나 2026.06.09 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 명시하므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘확약’이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당모델상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 102,200,000원 | 46,030,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 71,540,000원 | 76,147,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 50,078,000원 | 97,223,404원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임준영 보증금 미배당분이 늘어나 매수인 인수액도 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 봅니다. 현재 회차에서는 그 실질취득액 102,200,000원이 최근 시세 97,000,000원보다 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 주방겸식당, 거실, W/C 2, 발코니 구조로 조사됐습니다.
- 입지. 경기도 광주시 목동 ‘목동마을회관’ 남동측 인근으로, 연립·다세대주택과 근린생활시설, 공장이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용편익은 보통입니다. 남서측으로 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 준공일은 2016.07.28입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 드림하우스A는 11세대 규모이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.7회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래가격도 97,000,000원까지 내려와 가격 변동성과 환금성 부담을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자와 적용 범위를 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 102,200,000원은 2026.08 최신 거래 97,000,000원보다 높습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 가격은 이전 거래구간 대비 -39.5%입니다. 과거 최고가 195,000,000원이나 전체 평균 153,222,222원을 현재 적정가격의 중심으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 세금 압류. 광주시·포천세무서장·의정부세무서장 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 현 점유 확인. GANKHUYAG MISHEEL의 2024.10.20 전입이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 인도와 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 11세대 다세대주택이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 6.7회입니다. 실수요·재매각 시 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 숫자만 보면 대항력 임차보증금 146,000,000원이 최저가 102,200,000원을 넘어 매우 위험해 보입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서 46,030,800원, 추가 유찰 시에는 더 큰 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.09 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 취지의 확약서를 제출해 임준영 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균이 모두 97,000,000원인데, 현재 실질취득가는 102,200,000원으로 105.4%입니다. 최근 가격 추세도 -39.5%이고, 관련 경매 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다. 결론은 명확합니다. 주된 권리위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높고 환금성도 약하다. 이 물건은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌나’보다 ‘최근 시장가격 아래에서 얼마에 받을 수 있나’가 승부처입니다.
