수원지방법원 2025타경53153. 안산시 상록구 사동 다온빌 2층 201호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 107,800,000원까지 내려왔습니다. 제공된 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표는 을구 1번 시흥제일새마을금고 근저당과 갑구 2·4번 가압류를 배당 순위에 올려놓고, 신청채권자인 안산농업협동조합은 배당을 받지 못하는 구조로 계산되어 있습니다.
여기서 핵심은 “싸다”보다 왜 이 가격까지 내려왔는지입니다. 제공 데이터에는 과거 권리의 말소·해제 기재와 선순위 배당표가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 등기부 원본에서 과거 근저당·가압류 말소 여부와 배당 순위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1427-2 다온빌 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 201호 · 사용승인일 2017.09.22 |
| 소유자 | 유호길 (2019.04.10 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 148,253,791원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 안산농협 근저당
말소기준권리는 2019.04.10 을구 3번 안산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 데이터는 0명입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 보증금·전입·확정일자 있는 임차인을 단정할 수 없습니다. 제공된 tenants 배열 기준으로는 실제 임차인이나 보증기관 승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 낮지만 표본과 환금성이 약하다
제공된 실거래는 다온빌2차 기준 4건입니다. 대상 면적 75.6㎡는 면적 매칭으로 표시되어 있고, 실거래 평균은 175,135,000원, 최고가는 210,000,000원, 최저가는 147,040,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 69.12㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.04 | 75.6㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.03 | 69.12㎡ | 5 | 147,040,000원 |
| 2022.03 | 75.6㎡ | 5 | 158,500,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 175,135,000원 |
현재 최저가 107,800,000원은 실거래 평균의 61.6%입니다. 대항력 임차인 인수형이 아니므로, 제공 데이터 기준 실질취득은 최저가 + 인수 0원 = 107,800,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 다온빌2차는 총 8세대 규모이고, 제공 통계상 낙찰률은 0.0%, 단지 경매 평균 유찰은 2.0회로 표시됩니다. 가격 할인은 크지만 환금성은 아파트형 대단지보다 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,309,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 시흥제일새마을금고 | 540,000,000원 | 105,490,800원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 유종섭 | 280,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김진 | 414,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건입니다. 현재 회차 기준 채권자 총 배당은 105,490,800원, 미배당은 1,316,909,200원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 배당 미충족은 계속된다
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 1,316,909,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 1,348,698,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 1,370,928,796원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 “초당초등학교” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 201호이며, 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 대조. 을구 1번 근저당, 갑구 2·4번 가압류는 말소·해제 기재와 배당표 반영이 함께 보입니다. 등기부 원본과 매각물건명세서에서 실제 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. tenants 배열은 비어 있으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 되어 있습니다. 전입·확정일자·점유 현황은 현황조사와 명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 안산농업협동조합 청구액은 148,253,791원이나 현재 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 배당 순위 해석을 반드시 재검토해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 다온빌2차는 총 8세대, 제공 실거래는 4건입니다. 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가 107,800,000원, 3회 유찰 시 75,460,000원, 4회 유찰 시 52,822,000원입니다. 할인율만 보지 말고 권리 확인 완료 여부에 따라 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 전 보류”
이 물건의 숫자만 보면 현재 최저가 107,800,000원은 실거래 평균 175,135,000원 대비 낮습니다. 하지만 이 사건은 권리표와 배당표가 단순하지 않습니다. 과거 선순위 근저당·가압류에는 말소·해제 기재가 있으면서도, 배당표는 그 권리들을 선순위로 반영해 신청채권자 배당을 0원으로 계산합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이나, 원본 권리 확인 전에는 보수적 접근입니다. 특히 8세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 수는 없습니다.
