수원지방법원 2025타경52207. 광주시 초월읍 대쌍령리 명성하이츠 201동 403호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 258,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 180,600,000원입니다. 등기부에서 가장 중요한 권리는 유채현의 주택임차권입니다. 전입·점유개시는 2020.06.12, 확정일자는 2020.07.29이며 보증금은 190,000,000원입니다.
말소기준권리는 2022.08.04 포천세무서장 관련 압류입니다. 임차인의 전입과 확정일자가 이보다 앞서므로 원칙적으로는 선순위 대항력 임차인에 해당합니다. 현재 회차 배당계산만 놓고 보면 집행비용 3,328,400원을 제외한 177,271,600원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 12,728,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52207 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 300-2 명성하이츠 201동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 403호 |
| 전용면적 | 59.28㎡ |
| 소유자 | 김대성 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
등기상 과거 성남수정새마을금고 근저당권 188,500,000원은 2020.06.12 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.08.04 압류입니다. 그보다 앞선 유채현 임차권은 본래 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리지만, 확약서 때문에 실질 인수 위험이 해소되는 구조입니다. 그 뒤의 광주시 압류 2건과 2025.05.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유채현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.12 | 2020.07.29 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 |
유채현은 2020.06.12 전입·점유를 시작했고 2020.07.29 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 했습니다. 따라서 본래는 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 다만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차권에 직접 적용돼, 미배당이 남더라도 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 190,000,000원의 95.1%
명성하이츠 201동은 10세대, 2017.02.10 사용승인된 다세대입니다. 동일 면적 59.28㎡의 확인 거래는 2023.08, 1층 190,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 180,600,000원은 이 거래가격의 95.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.28㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 평균 | 59.28㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
가격만 숫자로 보면 최저가가 시세 표본보다 9,400,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 해당 거래는 1층인 반면 경매물건은 4층입니다. 따라서 95.1%라는 숫자를 곧바로 큰 할인으로 해석하기보다는 참고 수준의 가격 우위로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 1. 임차인 유채현 보증금 | 190,000,000원 | 177,271,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 12,728,400원입니다. 다만 2025.05.14 확약에 따라 해당 임차인의 대항력은 포기되고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 180,600,000원 | 12,728,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 126,419,999원 | 66,149,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 88,493,999원 | 103,498,893원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약이 해당 임차인에게 적용되므로, 각 회차에서 표시되는 룰상 미배당액과 달리 실제 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 사건의 시세 비교는 보증금 190,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득가 180,600,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월고등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 용이하지만 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건상 대중교통 사정은 불편합니다.
- 도로. 북측으로 세로와 접합니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당하며 접도구역에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 656.0㎡, 공시지가 487,300원/㎡, 완경사 토지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 문구가 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 잔금납부와 배당 이후 임차권등기 말소가 어떤 절차로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 포천세무서장 및 광주시 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본의 한계. 동일 면적 거래는 190,000,000원 1건이므로 95.1% 수치만으로 큰 할인이라고 판단하기 어렵습니다.
- 환금성 점검. 10세대 다세대이고 대중교통 불편 평가가 있으므로 재매각 시 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 확인. 4층 물건의 내부 상태와 실제 점유·인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 유효성이 핵심”
이 사건은 표면만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 임차권이 낙찰가보다 커서 인수형 물건처럼 보입니다. 현재 회차의 계산상 미배당액도 12,728,400원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 내용이 명시돼 있습니다. 이 확약이 그대로 유효하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격은 최저가 180,600,000원이 실거래 190,000,000원의 95.1%로 약간 낮습니다. 하지만 거래 표본은 1건이고, 총 10세대 다세대이며 대중교통 사정도 불편합니다. 따라서 권리조건은 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 보수적 접근이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 확약의 법적·절차적 이행을 원본으로 확인한 뒤, 제한된 시세 표본을 감안해 응찰가를 얼마나 낮게 잡느냐입니다.
