수원지방법원 2025타경53190. 시흥시 월곶동 진주마을풍림1차아이원 107동 10층 1001호 아파트입니다. 감정가 581,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 406,700,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 홍현선이고, 말소기준은 2017.01.23. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 314,400,000원입니다.
그 뒤 2021년과 2024년에 성우알맥주식회사 근저당이 각각 300,000,000원, 150,000,000원 설정됐고, 2025.09.15. 성우알맥 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53190 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 107동 10층1001호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로70번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 박공지붕 지상 19층 중 10층 · 사용승인일 2002.12.04 |
| 소유자 | 홍현선 · 2016.05.31. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 406,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
핵심은 2017.01.23.의 을구 6번 근저당권입니다. 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액은 314,400,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 성우알맥주식회사 근저당 300,000,000원, 성우알맥주식회사 근저당 150,000,000원, 그리고 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 406,700,000원으로 감정가 581,000,000원의 70%입니다. 다만 이번 자료에는 동일 단지·동일 면적의 실거래 시세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 없으므로 현재 회차의 실질취득은 406,700,000원입니다. 이후 2회 유찰 시 매각가 시나리오는 284,690,000원, 3회 유찰 시 199,283,000원으로 계산돼 있지만, 이 역시 시세 자료와 별도로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 406,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,467,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 314,400,000원 | 314,400,000원 |
| 3. 근저당 · 성우알맥주식회사 | 300,000,000원 | 85,833,000원 |
| 4. 근저당 · 성우알맥주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 764,400,000원 중 400,233,000원이 배당되고, 미배당액은 364,167,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 후순위 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 406,700,000원 | 400,233,000원 | 364,167,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 284,690,000원 | 279,904,340원 | 484,495,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 199,283,000원 | 195,693,038원 | 568,706,962원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄기 때문에 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 300,000,000원인데 예상배당은 85,833,000원입니다. 2회 및 3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 미배당 채권은 말소기준 이후의 담보권이므로 경매 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶중학교 남동측 인근으로 대규모 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장 및 월곶역까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 박공지붕 지상 19층 중 10층이며 사용승인일은 2002.12.04입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 소화설비, 승강기를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내부도로를 통해 북서측 및 남동측 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 406,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 확인해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인에 제한이 있었습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 성우알맥주식회사 채권의 미배당이 크더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2017.01.23. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 성우알맥주식회사 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 현재 최저가 406,700,000원이 감정가 581,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 할인율보다 최신 시장가격 확인이 먼저입니다. 정리하면 권리는 통과, 가격은 검증 후가 이 물건의 판단 순서입니다.