수원지방법원 2025타경52249. 경기도 광주시 능평동 242-1 일원의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 최기환이고, 2017.11.30. 설정된 오포농업협동조합 근저당 390,000,000원이 말소기준권리입니다. 2025.05.22. 주식회사아리아종합건설의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 임차관계입니다. 조사된 임차인은 10명입니다. 대부분은 2017.11.30. 말소기준 이후 전입했지만, 송주상은 2017.10.16., 김정희는 2017.11.15. 전입으로 기준일보다 빠릅니다. 김정희는 보증금 15,000,000원이 있고 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 송주상은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52249 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 242-1 · 경기도 광주시 능평로 81-1 |
| 등기 표시 | 경기도 광주시 능평동 242-1, 242-14, 242-22 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 지1층 근린생활시설 4개업소 · 1층 주차장 및 계단실 · 2층 다가구주택 3가구 · 3층 다가구주택 3가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 소유자 | 최기환 |
| 감정가 / 최저가 | 1,960,303,320원 / 1,960,303,320원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아리아종합건설 / 223,419,277원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 141.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 1,196,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2017.11.30. 오포농업협동조합 근저당권입니다. 2025.05.22. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 한편 2022.11.03.에는 2018.09.26. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 존재하며, 등기문구에는 임대의무기간 동안의 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 2명이 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정회동 | B동 201호 | 2020.10.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 송주상 | B동 302호 | 2017.10.16 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | B동 202호 | 2024.11.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강신윤 | B동 303호 | 2023.06.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전진희 | B동 203호 | 2023.12.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 2025.07.14 | 없음 |
| 이창희 | B동 301호 | 2023.06.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유영애 | 103호 | 2023.11.01 | 10,000,000원 / 920,000원 | 없음 | 미상 | 2025.06.20 | 없음 |
| 여광석 | B동 B1층02호 | 2024.04.17 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 2025.07.21 | 없음 |
| 이은희 | B동 B04호 | 2023.08.02 | 40,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김정희 | 지1층 | 2017.11.15 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 본다
동일 조건의 실거래 비교값을 확인할 수 없어 이 물건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 대신 현재 확정된 권리비용을 반영하면, 신건 최저가 1,960,303,320원에 김정희 인수액 15,000,000원을 더한 확정 최소 실질취득액은 1,975,303,320원입니다. 송주상 보증금이 인수 대상으로 확인되면 실제 취득비용은 이보다 높아집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,960,303,320원 | 613,419,277원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,568,242,656원 | 613,419,277원 | 0원 | 15,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,254,594,124원 | 613,419,277원 | 0원 | 15,000,000원 |
세 시나리오 모두 계산상 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 임차인 송주상의 미상 보증금은 위 확정 인수액에 포함되지 않았으므로 실제 취득비용 판단은 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,960,303,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,003,033원 |
| 인수 · 임차인 김정희 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 오포농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사아리아종합건설 | 223,419,277원 | 223,419,277원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,324,881,010원 |
김정희 보증금 15,000,000원은 배당액 0원으로 계산되어 전액 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 송주상 보증금은 미상이라 이 배당표의 인수액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 능평도서관 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 지1층은 근린생활시설 4개업소가 운영 중이고 남동측에서는 현황상 지상1층입니다. 2층·3층은 각 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 1가구입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기설비, 도시가스난방설비가 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지1층/4층 건물이며 외벽은 스타코플랙스 및 석재 마감, 창호는 시스템창호입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송주상 보증금 확인. 2017.10.16. 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 김정희 15,000,000원 반영. 지1층 김정희 보증금은 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있으므로 응찰가와 별도의 취득원가입니다.
- 다수 점유자 명도. 조사된 임차인이 10명이고 주거와 근린생활시설이 함께 사용되고 있어 각 점유부분별 인도·퇴거 상황을 따로 확인해야 합니다.
- 배당요구 현황 대조. 전진희는 2025.07.14., 유영애는 2025.06.20., 여광석은 2025.07.21. 배당요구가 확인됩니다. 그 밖의 임차인은 문서 원문에서 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가서의 건물개황도와 매각범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.03. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기문구와 매각물건명세서의 관련 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “말소기준보다 임차인이 더 중요하다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 오포농업협동조합 근저당 390,000,000원이 기준이고, 뒤의 강제경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 김정희 15,000,000원 인수가 이미 확인되어 있고, 송주상은 2017.10.16. 선순위 전입이면서 보증금이 미상입니다.
따라서 신건 최저가 1,960,303,320원을 그대로 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 확정된 인수만 더해도 최소 1,975,303,320원이고, 송주상 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 확인되면 총 취득비용은 더 올라갑니다. 실거래 비교가 없는 상황에서는 ‘싸다’는 결론보다 선순위 임차인 금액 확정이 먼저입니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
