수원지방법원 2025타경53220. 안산시 상록구 본오동 844-5의 1층 102호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 76,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 37,240,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 최근 시장입니다. 확인된 최근 거래는 2025년 6월 35,000,000원 1건으로, 현재 최저가가 이보다 2,240,000원 높습니다.
권리 쪽은 단순하지 않습니다. 2021.07.07. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 67,000,000원, 주민등록일자는 2016.11.14., 점유개시는 2016.11.17., 확정일자는 2016.10.28.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준인 2021.10.28. 압류보다 앞선 권리입니다. 다만 이 신고는 실제 임차인 탁영섭의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53220 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 844-5 1층 102호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 오목로11길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 | 34.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층건 중 1층 102호 · 사용승인일 1992.11.17 |
| 소유자 | 송희만 · 2016.05.04. 매매, 거래가액 75,000,000원 · 2016.07.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 88,841,999원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2021.10.28. 안산세무서장 관련 압류입니다. 그보다 앞선 2021.07.07. 주택임차권등기는 원래라면 매수인 인수 여부를 가장 먼저 봐야 하는 권리입니다. 등기에는 임차보증금 67,000,000원이 기재돼 있고 대항요건도 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 2026.01.26. 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출해 해당 승계권리의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
2025.09.02. 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 실제 점유자로 확인된 탁영섭은 2022.09.05. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 권리순서만으로는 탁영섭의 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보이지 않습니다.
② 임차인·승계권리 — 실제 임차인은 1명
실제 임차인은 탁영섭 1명입니다. 한국토지주택공사 신고는 보증금 대위·승계에 따른 중복신고로, 별도의 두 번째 임차인이나 별도 67,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
| 구분 | 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 탁영섭 | 2022.09.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 보증기관 승계·중복신고 | 한국토지주택공사 | 2016.11.14 / 2016.10.28 | 67,000,000원 | 등기상 선순위 | 있음 | 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 감정가 대비 싸지만 최근 거래보다 비싸다
가격 판단에서 중요한 숫자는 감정가 76,000,000원보다 최근 실거래 35,000,000원입니다. 확인된 동일 면적권 최근 거래는 2025년 6월 36.72㎡, 지하층 35,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 37,240,000원은 이 최근 12개월 평균이자 최신 거래가의 106.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 36.72㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 35,000,000원 |
즉 감정가에서 51% 내려왔다는 사실만 보면 싸 보이지만, 시장 가격으로 다시 계산하면 상황이 달라집니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 2,240,000원 높기 때문입니다. 표본이 1건뿐이고 해당 거래가 지하층이라는 차이는 있지만, 현재 자료만으로는 “시세보다 저렴하다”거나 “두 번 유찰돼 가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 88,841,999원 | 36,169,680원 |
| 미배당 | - | 52,672,319원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 37,240,000원을 가정하면 집행비용 1,070,320원 후 신청채권자에게 36,169,680원이 배당되고, 신청채권 88,841,999원 중 52,672,319원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력 — 더 유찰되면 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 52,672,319원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 63,643,223원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,247,600원 | 17,519,143원 | 71,322,856원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가는 26,068,000원, 18,247,600원으로 내려가지만 신청채권자의 미배당액은 각각 63,643,223원, 71,322,856원으로 커집니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 추가 유찰이 곧바로 인수금 증가로 이어지는 대항력 인수형 구조가 아니라, 확약 이후에는 낙찰가 자체가 실질취득가가 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 3층 건물 중 1층 102호입니다.
- 입지. 각골초등학교 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 1992.11.17., 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 구조이며 외벽은 적벽돌 쌓기 등 마감, 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 270.1㎡, 공시지가는 1,545,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대, 1992년 사용승인 다세대로 최근 거래 표본도 1건에 불과해 가격 판단과 재매각성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.26. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 당사자와 적용 범위를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기상 주택임차권은 선순위이므로 실제 매각조건에서 인수 배제와 말소 처리가 명확한지 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 탁영섭은 2022.09.05. 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2025.11.21.과 관련 서류를 확인하세요.
- 중복 보증금 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 탁영섭과 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 현재 가격 상한. 현재 최저가 37,240,000원은 최근 거래 35,000,000원보다 높습니다. 감정가 76,000,000원을 기준으로 할인율을 계산해 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 거래는 1건이고 해당 거래는 지하층 36.72㎡입니다. 1층 34.76㎡와의 개별 가치 차이를 현장 상태와 함께 확인해야 합니다.
- 저환금성 대비. 총 15세대·1992년 사용승인 다세대이므로 향후 매도기간과 수요층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준 자체가 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영돼 있으므로 세금채권과 실제 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다는 사실보다 106.4%가 중요하다”
이 물건은 한눈에 보면 감정가 76,000,000원에서 37,240,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 최근 12개월 거래는 35,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 가격의 106.4%입니다. 따라서 지금 가격을 “감정가의 절반이라 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
권리에서는 선순위 임차권등기가 핵심 변수였지만, 2026.01.26. 신청채권자의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 해당 승계권리의 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 실제 임차인 탁영섭은 말소기준 이후 전입이라 대항력도 없습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 최근 시세 이상”이라는 점입니다. 권리 안정성만 보고 서두르기보다 가격과 환금성을 함께 보수적으로 계산해야 하는 물건입니다.
