수원지방법원 2025타경53239. 시흥 배곧동 ‘문영퀸즈파크배곧’ 11층 1122호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 한윤종이고, 등기상 현존하는 핵심 선순위 권리는 김소희의 주택임차권 185,000,000원입니다. 기존 우리은행 근저당 120,000,000원은 2022.08.11 이미 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2025.09.08 강제경매개시결정입니다.
따라서 김소희의 2024.08.02 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적인 배당 계산에서는 현재 최저가 78,400,000원에서 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 김소희에게 우선배당되고, 108,411,200원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 보증금 185,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 대항력 인수형 구조라면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 2026.04.23 확약으로 그 주된 인수 구조가 해소된 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-4 문영퀸즈파크배곧 11층 1122호 · 서울대학로278번길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 18층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 한윤종 (현재 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,377,455원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준은 2025.09.08 강제경매개시결정입니다. 김소희의 임차권등기는 2024.08.02, 전입은 2022.08.10, 확정일자는 2022.07.04로 모두 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 위험이 명확한 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 김소희는 확약, 장석웅은 별도 확인
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소희 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.10 / 2022.07.04 | 185,000,000원 | 有 → 포기 | 有 | 실질 0원* |
| 장석웅 1122호 | 2025.05.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김소희와 장석웅입니다. 김소희는 보증금·전입·확정일자와 임차권등기가 확인되지만 확약으로 잔존 인수 위험이 해소됐습니다. 반면 장석웅은 2025.05.30 전입 사실은 확인되나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 有’로 단정할 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입 정황이 있으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 김소희 인수 | 확약 후 김소희 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,400,000원 | 108,411,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,880,000원 | 131,507,840원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,416,000원 | 147,675,488원 | 0원* |
* 배당 시뮬레이션상 김소희 미배당액은 각 회차의 ‘룰상 인수’처럼 계산되지만, 2026.04.23 확약에 따라 김소희 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 효과는 장석웅에게 확대 적용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 김소희 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,377,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 김소희에게 76,588,800원이 우선배당되고, 배당 계산상 부족분은 108,411,200원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 198,377,455원은 배당 0원으로 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔 기준으로 권리와 이용가치를 판단해야 합니다.
- 입지. 배곧동우체국 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 18층 건물로, 급배수·위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북서측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.23 확약의 당사자·적용 범위와 김소희 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 장석웅 임차관계 확인. 2025.05.30 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 김소희의 룰상 미배당 108,411,200원은 확약으로 실질 0원이지만, 장석웅 관련 부담은 별도로 남을 수 있습니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 이를 곧바로 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 미상 임차인은 남았다”
이 사건의 첫인상은 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 78,400,000원 기준으로도 배당 계산상 108,411,200원이 남아, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다.
하지만 2026.04.23 확약이 판도를 바꿉니다. 김소희 관련 잔존 임차보증금반환청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 그렇다고 곧바로 안전형으로 단정할 수는 없습니다. 장석웅은 2025.05.30 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상의 별도 리스크가 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 김소희 확약의 유효·적용 범위를 원문으로 확인하고, 장석웅 임차관계를 해소한 뒤에야 실질취득액을 확정할 수 있는 사건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단할 물건은 아닙니다.
