수원지방법원 2025타경53255. 안산시 상록구 일동 소재 청담빌라(611-14) 5층 502호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 최저가만 보면 감정가 140,000,000원에서 2회 유찰되어 68,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 “최저가가 낮다”만 보고 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차권등기 보증금이 140,000,000원이고, 배당표상 현재 회차에서 66,965,200원만 배당되어 룰상 부족분 73,034,800원이 생기기 때문입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 총액은 보증금 근처로 고정됩니다. 이 물건도 확약이 없다면 최저가 68,600,000원이 아니라 실질취득 141,634,800원으로 시세를 비교해야 합니다. 다만 제공 데이터에는 2026.01.27.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 “우선변제권만 주장, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의” 확약서 제출 비고가 있어, 그 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는지가 가격 판단의 전부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 611-14 5층502호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 웃말2안길 21 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 다세대주택 내 5층 502호 |
| 소유자 | 장재영 (2021.11.23. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 152,764,931원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2024.09.09. 갑구 9번 압류로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 2024.01.02. 을구 5번 주택임차권등기가 핵심입니다. 임차권자는 한국토지주택공사, 임차보증금은 140,000,000원, 전입신고일은 2021.10.15., 확정일자는 2021.08.30.로 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권입니다.
| 구분 | 성명/기관 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차권등기 | 한국토지주택공사 | 주택전부 | 140,000,000원 | 2021.10.15 / 2021.08.30 | 대항력 有 우선변제 승계·보증 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
제공된 실거래 표본은 청담빌라(611-14) 2건입니다. 대상면적 68.86㎡ 매칭 거래 1건과 75.04㎡ 거래 1건이며, 평균 거래금액은 142,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 68.86㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 75.04㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
확약을 반영하면 실질취득 68,600,000원은 실거래 평균 142,500,000원의 48.1%입니다. 가격만 놓고 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 48.1%는 확약이 실제로 대항력 인수 위험을 제거한다는 전제에서만 의미가 있습니다. 확약을 배제하면 실질취득은 141,634,800원으로 실거래 평균 142,500,000원과 거의 붙습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 140,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 96,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 152,764,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차권 보증금 140,000,000원 중 66,965,200원만 배당되어 룰상 부족분 73,034,800원이 표시됩니다. 단, 확약 반영 시 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 등기권리 목록상 을구 1번·3번 근저당권은 말소 등기도 함께 표시되어 있으므로, 배당라인과 원본 등기부의 말소 상태를 함께 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 일동 소재 “안산대학교” 서측 인근에 위치하며, 인근에는 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 주거지역입니다.
- 교통. 본건 주택까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 다세대주택 내 5층 502호입니다. 난방, 위생설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 청담빌라(611-14)는 총 8세대, 사용승인일 2008.11.19.의 소규모 다세대입니다. 제공 실거래는 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%로 유동성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.27. 확약서의 제출자, 적용 대상, 대항력 포기 문구, 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정요항에는 임대관계 미상으로 표시되어 있습니다. 확약 밖 미상 임차인·점유자가 있는지 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 비교 기준. 확약이 확인되기 전에는 최저가 68,600,000원이 아니라 실질취득 141,634,800원 수준으로 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. notes상 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 0순위 차감 가능성이 있으므로 배당요구종기 이후 세금 채권을 확인해야 합니다.
- 등기부 대조. 을구 1번·3번 근저당권은 말소 등기가 함께 표시되어 있으나 배당 시뮬레이션에는 미배당 라인으로 잡혀 있습니다. 등기부 원본과 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 빌라, 거래 표본 2건, 매각률 0.0% 통계가 함께 표시됩니다. 낙찰가보다 재매각 가능 가격과 기간을 먼저 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “확약 전엔 보증금 가격, 확약 후엔 조건부 할인”
이 물건은 최저가만 보면 68,600,000원으로 매우 낮아 보입니다. 하지만 선순위 임차권 보증금이 140,000,000원이라 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득은 141,634,800원 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가가 싸다는 판단은 금물입니다. 반대로 2026.01.27. 확약서가 해당 임차권의 대항력 인수 위험을 실제로 제거한다면, 이 사건은 실질취득 68,600,000원, 실거래 평균 대비 48.1%의 조건부 할인 물건으로 바뀝니다. 결론은 단순합니다. 가격은 매력적일 수 있으나, 그 매력은 확약서 원본 확인 위에서만 성립합니다.
