수원지방법원 2025타경53290. 안산시 상록구 월피동 다농마트 4층 478호 근린시설입니다. 소유자는 김호철이며, 2021년 4월 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 10월 최환 명의의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권자가 이번 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2021.10.20. 설정된 최환의 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다.

등기상 선행 근저당권인 옥과농업협동조합의 권리는 이미 말소됐으며, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기입니다. 배당 추정상 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 채권관계가 아닙니다. 벽체로 구분되지 않은 오픈상가를 실제로 어떻게 사용하고, 임대하거나 다시 매도할 수 있는지를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최환 근저당권이 말소기준

핵심은 선행 근저당권의 말소 여부입니다. 김호철이 소유권을 취득한 2021.04.08. 옥과농업협동조합의 근저당권이 설정됐지만, 해당 권리는 2021.10.22. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준권리는 2021.10.20. 설정된 최환의 근저당권입니다. 최환의 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실제 시세는 다르다

감정가 100,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 감정가 대비 낙찰 기준가격은 34.3% 수준으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가와 실제 거래 가능한 가격은 동일하지 않습니다. 특히 근린상가는 점포의 위치·동선·임대수요·영업 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

최저매각가에 매각되는 경우를 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당권자인 최환에게 배당됩니다. 채권최고액 102,000,000원을 기준으로 미배당이 발생하지만, 이 금액은 매수인의 인수금액과 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 124,738,082원이나 위 배당표의 채권액과 미배당액은 근저당 채권최고액 102,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 예상 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수액은 다르다

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준 68,717,400원의 미배당이 발생합니다. 추가 유찰 시에는 미배당액이 더 커집니다. 그러나 최환의 근저당권은 말소기준권리이므로, 미배당이 발생한다는 사실만으로 매수인이 그 금액을 떠안는 것은 아닙니다.

⑤ 오픈상가 — 구분소유권과 경계 확인이 핵심

이 물건은 일반적인 벽체 구획 점포가 아니라 무벽체 오픈상가입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 구분점포별 건물번호가 표시되어 있고, 건축물현황도에 각 호수의 위치가 특정되어 있으며, 경계 복원이 용이해 구분소유권이 유효하게 성립했다는 감정서 기재가 있습니다.

• 구분소유권. 건물번호 표시 및 건축물현황도상 호별 위치 특정, 경계 복원이 용이하다는 감정서 기재가 있습니다.
• 물리적 경계. 무벽체 오픈상가이므로 실제 점포 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실. 감정평가 당시 공실로 확인됐습니다. 현재 점유 여부는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
• 임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 임대차 및 영업 현황 확인이 필요합니다.
• 이용 가능성. 해당 위치의 동선과 점포 접근성, 시설 운영상 제약을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 월피공원 서측 인근의 다농마트 4층에 위치합니다. 주위는 월피다이아몬드 중심상가지대로 백화점·근린상가·오피스텔·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 4층 478호입니다. 승강기·에스컬레이터·위생 및 급배수설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비 등이 있습니다.
• 도로. 건물 사면이 도로에 접하며, 주변에 대로와 소로가 연계되어 있습니다. 건물 접근성과 개별 점포의 실제 고객 동선은 구분해서 판단해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역의 근린생활시설 부지이며, 토지면적은 1,664.6㎡입니다. 공시지가는 ㎡당 3,410,000원입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 건축물의 실제 사용 및 변경 가능성은 해당 규제와 관리규정을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 이는 현재 관리상태나 개별 점포의 하자가 전혀 없다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 오픈상가이고 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로, 최저매각가가 낮아졌다는 사실과 재매각 가능성은 별도로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분점포 경계. 건축물현황도와 현장 표시를 대조해 478호의 실제 위치 및 경계를 확인하세요. 무벽체 상태에서 경계 복원이 가능한지도 점검해야 합니다.
• 실거래 시세. 동일 건물의 유사한 층·위치·규모 점포 거래사례를 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 임대수익. 현재 임대료·공실률·관리비·운영비 등을 확인하고 실제 수익성에 근거해 입찰가격을 판단하세요.
• 점유와 명도. 감정 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 임대차관계를 확인하고 명도 부담 여부를 검토하세요.
• 말소기준권리. 최환 근저당권과 경매개시결정의 등기 상태를 확인하고, 이미 말소된 옥과농업협동조합 근저당권의 말소 사실도 원본 등기부에서 대조하세요.
• 배당과 인수 구별. 예상 미배당액 68,717,400원은 매수인 인수액이 아닙니다. 실제 매각조건과 법률상 별도 인수사항이 없는지 확인하세요.
• 관리비 및 운영규정. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 상가 관리규정, 영업 및 점포 사용 제한을 확인하세요.
• 매각기일 및 가격. 2026.09.29. 매각기일과 최저매각가 34,300,000원을 법원 공고에서 재확인하세요. 추가 유찰가격은 시나리오일 뿐 확정된 매각조건이 아닙니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 건축물현황도를 대조하고 현장 상태를 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 할인보다 실제 팔릴 가격을 확인하라”

안산 다농마트 478호는 권리분석상 매수인 인수액이 0원으로 산정되고, 감정 당시 공실인 근린시설입니다. 그러나 3회 유찰·무벽체 오픈상가·임대관계 미상·실거래 시세 미확인이라는 위험요소를 함께 봐야 합니다.

최저매각가 34,300,000원은 감정가 100,000,000원의 34.3%지만, 이 숫자는 현재 시장가치 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 감정서에 구분소유권 성립에 관한 긍정적인 기재가 있더라도, 실제 점포 경계와 임대 가능성, 매도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

종합적으로는 권리상 인수 부담보다 가격 검증과 환금성 위험이 큰 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 접근하기보다, 구분점포 경계와 현재 점유상태를 확인하고 실제 임대료 및 유사 점포 거래사례를 통해 매입가격을 판단해야 합니다. 추가 유찰 역시 가격 하락 자체보다는 실질적인 시장가치와의 차이를 기준으로 검토해야 합니다.