한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매수인 인수액 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 근린시설 상가의 사업성·공실·환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 선순위 채권 총액 846,900,000원 대비 배당 부족이 발생하는 구조라 단순 저가 매수로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
100,000,000원
70,000,000원(1회 유찰)
실질취득
70,000,000원
인수액 0원
미배당 채권
778,560,000원
배당 부족 발생
핵심지표
공실 상가
무벽체 오픈상가
수원지방법원 2025타경53290. 경기도 안산시 상록구 월피동 다농마트 4층 478호 근린시설입니다. 전형적인 주거용 경매가 아니라 상업시설 경매입니다. 감정평가상 현황은 무벽체 오픈상가·공실이며, 권리 구조는 오래된 등기 이력과 여러 채권이 얽혀 있지만 최종 말소기준은 2021년 설정된 최환의 근저당권입니다.
낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 상가는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 공실 상태에서 실제 영업 가능성, 임대수요, 관리비 부담, 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 445 4층478호 다농마트 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 무벽체 오픈상가 · 현장조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 김호철 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최환 / 124,738,082원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 긴 배당 구조
말소기준권리는 2021.10.20 설정된 최환 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다. 이후 설정된 권리는 경매 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다.
② 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 신한은행 근저당 | 351,000,000원 | 68,340,000원 |
| 오비맥주 외 후순위 근저당 | 495,900,000원 | 0원 |
| 옥과농업협동조합·최환 등 | 140,400,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분 (7,000만원)
회차별 미배당
유찰이 이어질수록 낙찰가는 낮아지지만 선순위 채권 미배당은 확대됩니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 부담도 없습니다. 법률상 인수 위험은 낮은 물건입니다.
⛔ 투자 관점 현재 공실 오픈상가입니다. 최저가 70,000,000원만 보고 접근하기보다 실제 임대 가능성, 관리비, 상권 경쟁력을 확인해야 합니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 월피공원 서측 인근 다농마트 4층으로 월피다이아몬드 중심상가지대에 위치하며 백화점, 근린상가, 오피스텔, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 용도. 일반상업지역 내 근린생활시설로 이용되고 있으며 건물은 철근콘크리트조 구조입니다.
- 환금성. 아파트와 달리 개별 점포 수요에 의존하며 공실 상태에서는 임차수요 검토가 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정평가상 현장조사일 현재 공실입니다. 낙찰 후 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 상가 수익성. 매입가격보다 중요한 것은 예상 임대료와 공실기간입니다.
- 배당 구조. 채권 총액 846,900,000원 대비 매각가가 낮아 후순위 채권 미배당 구조입니다.
- 관리비 확인. 집합상가는 공용관리비 체납 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 없음 = 안전한 투자”는 아니다
권리분석만 보면 깔끔합니다. 임차인 인수도 없고 말소기준 이후 권리도 소멸합니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 상가 자체의 가치와 환금성입니다. 공실 오픈상가라는 점, 배당 부족 구조, 상가 수요 변수를 감안하면 가격만으로 판단해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 운영 가능성 검토가 필요한 물건입니다.