수원지방법원 2025타경53305. 시흥시 미산동 상아그린아파트 1층 111호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 140,000,000원이고, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 평균 144,583,333원과 비교하면 최저가는 평균의 67.8% 수준입니다.
권리상으로는 임차인 목록이 비어 있어 대항력 임차인·보증기관 승계·우선매수권 이슈는 확인되지 않습니다. 제공 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기에는 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정이 다수 얽혀 있고, 국세·지방세 압류 4건에 대해 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 별도 메모로 남아 있습니다. 따라서 “가격이 낮다”보다 “원본에서 조세채권과 말소·배당 구조를 확인할 물건”으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 미산동 82-14 상아그린아파트 1층111호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.95㎡ · 지하1층/지상20층 건 내 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사일렉트코리아 (2017.06.30. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 손정오 / 32,647,194원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 신한은행 근저당
임차인 목록은 없습니다. 제공 데이터상 tenants는 빈 배열이고, 예상 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2017.06.30. 접수된 을구 6번 신한은행 근저당권 72,000,000원으로 선언되어 있습니다. 이후의 신한은행 추가 근저당, 성남중앙신용협동조합·상록신용협동조합·기술보증기금·근로복지공단·중소기업은행·신제주신용협동조합의 가압류, 국·시흥시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가는 평균 시세의 67.8%
상아그린 동일 면적 59.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 표본 평균은 144,583,333원, 최저는 120,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 59.95㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.08 | 59.95㎡ | 18 | 150,000,000원 |
| 2024.07 | 59.95㎡ | 20 | 162,000,000원 |
| 2024.06 | 59.95㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 59.95㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 59.95㎡ | 7 | 142,000,000원 |
| 2024.02 | 59.95㎡ | 18 | 120,000,000원 |
| 2023.12 | 59.95㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 144,583,333원 |
현재 최저매각가 98,000,000원은 실거래 평균 대비 67.8%입니다. 권리 인수액이 0원으로 유지된다는 전제에서는 가격 자체는 낮아졌습니다. 하지만 1층 물건이고, 최근 같은 1층 실거래가 120,000,000원이라는 점을 보면 평균가만 보고 공격적으로 높게 쓰기보다 1층 실거래와 관리비·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 을구 1(전 2)번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,400,000원 | 20,400,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 32,236,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 | 5,879,400,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권액 6,065,648,175원, 채권자 예상 배당 95,836,000원, 미배당 5,969,812,175원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 5,969,812,175원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 5,998,682,975원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 6,018,892,535원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 신청채권자 배당은 빠르게 줄어듭니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 32,647,194원 대비 예상 배당은 32,236,000원으로 전액 충족은 아닙니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상 배당이 3,365,200원, 3회 유찰 시에는 0원으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 미산동 소재 “미산동 문화복지센터” 동측 인근입니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상20층 건 내 1층 111호이며, 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 표시됩니다.
- 환금성. 상아그린은 170세대, 1995.11.16. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 120,000,000원~180,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 세목·법정기일·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 등기부 원본 대조. 과거 근저당권 말소등기와 제공 배당표의 배당 항목이 함께 존재하므로, 실제 존속 권리와 배당순위를 반드시 대조하세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표의 기타참고사항은 “임대관계는 미상임”입니다. tenants는 비어 있으나, 점유자·전입세대·확정일자 여부를 현장과 서류로 재확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 같은 면적 1층 거래는 120,000,000원입니다. 평균가 144,583,333원만 기준으로 삼지 말고 층·상태를 보정해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확인할 권리”가 먼저다
현재 최저가 9,800만원은 동일 면적 실거래 평균 대비 낮습니다. 인수액도 제공 배당표상 0원입니다. 여기까지만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 채권 총액이 60억원을 넘고, 압류·가압류가 다수이며, 국세·지방세 압류에 따른 당해세 변수가 남아 있습니다. 결론은 가격은 매력권, 권리는 확인형. 입찰 전에는 조세채권, 점유관계, 등기상 말소·존속 권리, 관리비를 확인한 뒤 보수적으로 접근해야 합니다.
