수원지방법원 2025타경52425. 경기도 광주시 양벌동 276-9의 토지와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 이용 중이며, 토지면적은 942.0㎡입니다. 말소기준권리는 2024.07.04. 설정된 오포농업협동조합의 채권최고액 2,542,800,000원 근저당권입니다.
등기부상의 말소기준 이후 가압류·압류·후순위 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2017.10.18., 2018.11.14., 2021.07.02.에 각각 전입한 임차인들입니다. 세 임차인 모두 말소기준일 2024.07.04.보다 전입이 빨라 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 현재 배당가정에서는 보증금 합계 300,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52425 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 276-9 · 경기도 광주시 양벌로 169 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 근린생활시설(1~3층) 및 단독주택(4층) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 사용승인일 2008.03.10 |
| 토지 | 대 942.0㎡ · 자연녹지지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 조남우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,446,848,000원 / 2,412,794,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.07.04. 오포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 케이비국민카드·신용보증기금·삼성카드의 가압류, 광주시·국민건강보험공단의 압류, 우리은행 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 경성소방전기주식회사, 한은영, 이원재는 모두 말소기준 전에 전입한 임차인입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 경성소방전기주식회사 | 1층 | 2021.07.02 | 60,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 60,000,000원 |
| 한은영 | 1층 일부 | 2018.11.14 | 40,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 40,000,000원 |
| 이원재 | 건물 4층 전부 | 2017.10.18 | 200,000,000원 | 있음 | 배당 확인 | 없음 | 200,000,000원 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 한은영은 2025.08.05. 배당요구를 했고, 이원재는 2025.05.16. 임차권등기명령에 따라 을구 25번 주택임차권이 등기됐습니다. 이원재의 임차권에는 보증금 1차 180,000,000원·2차 200,000,000원, 확정일자 2017.10.10.·2021.04.21.이 기재되어 있습니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’
현재 최저매각가는 1회 유찰 후 2,412,794,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 3,446,848,000원의 70%까지 내려온 상태지만, 권리분석상 여기서 끝나지 않습니다. 현재 배당가정상 매수인이 추가로 부담하는 임차보증금은 300,000,000원이므로 실질취득은 2,712,794,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,412,794,000원 | 281,865,699원 | 300,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,688,955,800원 | 998,465,517원 | 300,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,182,269,060원 | 1,500,085,390원 | 300,000,000원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 300,000,000원으로 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 입찰자는 낙찰가 외 인수보증금을 별도의 취득비용으로 계속 반영해야 합니다. 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 실제 자금부담을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,412,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,527,940원 |
| 인수 · 경성소방전기주식회사 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 한은영 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이원재 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 21번 근저당권 · 오포농업협동조합 | 2,542,800,000원 | 2,386,266,060원 |
| 3. 을구 24번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,993,668원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 12,263,200원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,074,891원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,668,131,759원, 예상 배당액은 2,386,266,060원, 미배당은 281,865,699원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수 300,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다.
④ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 1~3층은 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 양벌초등학교 북측 인근이며, 주변에 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·전·답·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일 2008.03.10. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 942.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 1,295,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물은 포함됩니다. 북측의 제시외 컨테이너박스 및 물치장 구조물은 이동이 용이한 구조로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저매각가 2,412,794,000원에 배당가정상 인수 300,000,000원을 더한 2,712,794,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 경성소방전기주식회사. 2021.07.02. 전입, 1층 점유, 보증금 60,000,000원. 말소기준보다 전입이 빠릅니다.
- 한은영. 2018.11.14. 전입, 1층 일부 점유, 보증금 40,000,000원·차임 2,400,000원, 2025.08.05. 배당요구가 있습니다.
- 이원재 임차권. 2017.10.18. 전입, 건물 4층 전부. 을구 25번 임차권등기에 확정일자와 보증금 변경 내용이 있으므로 배당순위·배당액을 반드시 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 북측 컨테이너박스와 물치장 구조물은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역을 비롯해 여러 토지이용 제한이 중첩되어 있으므로 이용계획을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 서류를 직접 대조해 실제 인수잔액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “3억 인수”가 먼저다
이 사건은 말소기준 이후의 담보·압류가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 그보다 앞서 전입한 대항력 임차인이 3명 존재합니다. 현재 배당가정에서는 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 2,712,794,000원입니다.
특히 이원재는 2017.10.18. 전입 후 2025.05.16. 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 1~3층 근린생활시설과 4층 단독주택이 결합된 복합용도 물건이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 임차보증금의 실제 배당과 인수잔액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다. 권리 난도와 인수금액을 함께 보면 종합적으로 C등급이 적절합니다.
