수원지방법원 2025타경52463. 경기도 광주시 능평동 517-19의 주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 단층 주택으로, 방3·거실·주방/식당·욕실2·다용도실·현관·파우더룸 구조이며 현재 공실상태로 조사됐습니다. 토지는 대 429㎡입니다. 감정가 861,605,280원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 603,124,000원, 감정가의 70%입니다.
가격만 보면 감정가보다 내려왔지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차권자 이석호는 2022.07.28. 전입·점유했고 2022.06.09. 확정일자를 갖춘 보증금 400,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 회차 배당계산에서는 보증금 전액이 변제되므로 알려진 인수잔액은 0원이지만, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다. 더구나 같은 2022.07.28. 전입한 이상건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험을 별도로 남깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 517-19 · 경기도 광주시 수레실길 46-23 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 · 철근콘크리트구조 단층 |
| 토지 | 대 429㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤진현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 861,605,280원 / 603,124,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 / 청구 | 이석호 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차대항력이 핵심
현재 등기부상 경매 말소기준으로 계산된 권리는 2024.09.03. 롯데카드주식회사 가압류 5,194,511원입니다. 그 뒤 2024.10.02. 등기된 이석호의 주택임차권, 2025.06.26. 강제경매개시결정, 2025.09.18. 국의 압류는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 이석호의 실제 전입·점유는 2022.07.28.으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상건 | 2022.07.28. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 잔존위험 |
| 이석호 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.07.28. / 2022.06.09. | 400,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 현재 0원 |
이석호는 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 회차 배당표에서는 400,000,000원 전액이 먼저 배당되므로 이석호 관련 인수잔액은 0원입니다. 반면 이상건은 전입일만 2022.07.28.로 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이상건을 단정적으로 “대항력 있음”이라고 처리할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상으로 입찰 전에 반드시 보완 확인해야 합니다.
③ 배당 — 현재는 이석호 전액, 추가 유찰 시 구조가 급변
| 배당 항목 | 채권액 | 현재 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,431,240원 |
| 1. 임차인 이석호 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 5,194,511원 | 5,194,511원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이석호 | 400,000,000원 | 189,498,249원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 603,124,000원 가정. 집행비용은 8,431,240원, 이석호 임차보증금 400,000,000원 전액 배당 후 롯데카드 5,194,511원, 경매개시채권 이석호 189,498,249원이 배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 603,124,000원 | 210,501,751원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 422,186,800원 | 389,629,579원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 295,530,760원 | 405,194,511원 | 109,406,671원 |
3회 유찰 시에는 매각가 295,530,760원만 보고 “감정가의 34%”라고 판단하면 안 됩니다. 이석호 보증금 중 109,406,671원이 미배당되어 매수인이 인수하므로, 알려진 금액만 합쳐도 실질취득은 404,937,431원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 성격이 나타납니다. 여기에 이상건의 보증금 미상 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 광주오포 롯데캐슬아파트 서측 인근 주택지대로, 단독주택·다세대주택·다가구주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하고 인근에 마을버스가 운행되지만, 대중교통 이용 편의는 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 주택이며 사용승인일은 2006.09.07., 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 인테리어, 창호는 하이샤시 이중창입니다.
- 설비. 위생 급배수시설, 현관자동개폐시설, LP가스 난방시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 대 429㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 714,600원/㎡입니다. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄하며 제시외 건물을 포함합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이상건 보증금 확인. 2022.07.28. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·주민등록·배당요구·점유관계를 통해 대항력과 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 이석호 임차관계 원본 대조. 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 기재된 동일인입니다. 임대차보증금 지급내역과 신청채권의 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 재계산. 현재·2회 유찰까지 이석호 인수는 0원이지만, 3회 유찰 매각가 295,530,760원에서는 109,406,671원이 인수되어 실질취득이 404,937,431원으로 올라갑니다.
- 할인율만 보지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 규제·토지 확인. 계획관리지역 외 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 공실·인도 상태 확인. 감정평가에는 현재 공실상태로 기재되어 있으나, 임차 관련 권리관계가 존재하므로 실제 점유·열쇠 인도 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 현재 회차보다 ‘미상 임차인’ 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 861,605,280원에서 한 차례 유찰되어 현재 603,124,000원까지 내려왔습니다. 알려진 이석호 임차보증금 400,000,000원은 현재 회차에서는 전액 배당돼 인수액 0원으로 계산되지만, 이를 곧바로 권리 안전형으로 해석하면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이상건의 보증금·확정일자가 미상이고, 추가 유찰이 진행되면 이석호 보증금도 결국 매수인 인수로 전환됩니다.
특히 3회 유찰 시 매각가 295,530,760원만 보는 것이 아니라 인수액 109,406,671원을 더한 실질취득 404,937,431원을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 시세자료가 없으므로 현재 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 현재 핵심은 할인율이 아니라 임차관계의 실체 확인입니다. 이상건의 보증금과 대항력 범위가 확인되기 전에는 인수액을 0원으로 확정해 입찰가를 정하면 안 됩니다.
