수원지방법원 2025타경52531. 경기도 광주시 신현동 아이브하우스 A동 3층 301호, 전용 52.78㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 220,000,000원의 임차보증금을 실제로 매수인이 떠안는지입니다. 최연희의 임차권은 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2021.07.22.이고 점유개시는 2021.08.20.입니다. 따라서 경매개시결정 2025.07.07.보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 153,300,000원에서 집행비용 2,946,200원을 제외한 150,353,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 69,646,200원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 그 일반 원칙에 확약서라는 예외가 명시적으로 존재합니다.
* 확약이 없다는 일반 대항력 인수 규칙으로 계산하면 현재 회차 미배당액은 69,646,200원입니다. 이 금액은 확약 적용 전의 룰상 금액이며, 본 사건의 실질 인수액으로 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 824 아이브하우스 에이동 3층 301호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 신현로 12-180 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.78㎡ · 3층 301호 |
| 건물 | 2015.12.10. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상4층 |
| 소유자 | 이장환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 153,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보권은 말소, 핵심은 임차권
2015년 우리은행 근저당 155,100,000원과 2016년 어세경 근저당 60,000,000원은 각각 2021.08.23., 2021.08.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 2020년 신한카드 가압류 7,500,269원도 2021.07.16. 해제돼 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 을구 5번 최연희 주택임차권과 2025.07.07. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.07.22 / 2021.07.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
최연희는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 220,000,000원이며 배당요구가 있고, 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각대금만 놓고 보면 보증금 전액을 배당받지 못하지만, 제출된 확약 때문에 그 부족분을 매수인에게 대항하지 않는 구조로 정리됩니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 시 실질취득 153,300,000원
아이브하우스 A동은 총 8세대이며, 전용 52.78㎡ 비교 거래는 2021.08. 240,000,000원, 2022.06. 233,000,000원 2건입니다. 두 거래 평균은 236,500,000원입니다. 현재 최저가는 이 비교 평균의 64.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 52.78㎡ | 1 | 233,000,000원 |
| 2021.08 | 52.78㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 평균 | 52.78㎡ | 2건 | 236,500,000원 |
확약을 적용한 현재 회차의 실질취득은 153,300,000원으로, 확인되는 거래 233,000,000원·240,000,000원 및 평균 236,500,000원보다 낮습니다. 다만 비교 거래가 2건뿐이고 최신 거래도 2022.06.이므로, 이 숫자를 현재 시점의 촘촘한 시세로 단정하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 다세대라는 점에서 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,946,200원 |
| 1. 임차인 최연희 보증금 | 220,000,000원 | 150,353,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 자체만 보면 임차보증금 부족분은 69,646,200원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 이 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액 함정이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 153,300,000원 | 69,646,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 107,310,000원 | 114,992,340원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 75,117,000원 | 146,635,106원 | 0원* |
확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 반대로 본건에서는 해당 임차권에 대해 대항력을 포기하고 미변제분이 있어도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 적용된다는 전제 아래 낙찰가 하락이 실제 취득가격 하락으로 연결됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2015.12.10. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적 495.0㎡, 공시지가 780,900원/㎡입니다.
- 제한. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 아이브하우스 A동은 8세대이며 확인되는 전용 52.78㎡ 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 검증이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구를 매각물건명세서와 직접 대조하세요.
- 69,646,200원과 0원을 혼동하지 말 것. 전자는 일반 배당규칙상 현재 회차 미배당액, 후자는 확약을 반영한 실질 인수액입니다.
- 비교 거래의 시점 확인. 비교 거래는 2021.08.과 2022.06. 2건입니다. 현재 개별 호수의 매매가능가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 8세대라는 점을 감안해 실제 매수수요와 매도기간을 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 현황을 입찰 직전 다시 확인하고 인도 절차를 점검하세요.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 각 제한구역의 현재 효력을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.2억 보증금보다 중요한 건 확약의 효력”
표면만 보면 최저가 153,300,000원에 보증금 220,000,000원의 대항력 임차권이 얹혀 있어 위험해 보입니다. 실제로 일반 배당규칙만 적용하면 현재 회차에서 69,646,200원이 남고, 더 유찰되면 인수액은 114,992,340원, 146,635,106원으로 커집니다. 이런 유형은 원래 낙찰가가 떨어져도 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다.
하지만 이 사건에는 2026.06.09. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 그 문구를 그대로 적용하면 최연희 임차권의 인수는 실질 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 153,300,000원입니다. 이는 확인되는 비교 거래 233,000,000원·240,000,000원보다 낮습니다.
다만 8세대 다세대에 비교 거래가 2건뿐이라는 점은 분명한 제약입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확약이 확인되면 권리위험은 크게 낮아지지만, 가격 메리트는 희소한 거래표본과 환금성을 함께 확인해야 한다”입니다. 입찰의 승부처는 최저가 숫자보다 확약서 원문 확인과 현재 매매가능가격 검증입니다.
