수원지방법원 2025타경53329. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-123호입니다. 사건 분류는 대지로 기재돼 있고, 매각물건명세서 비고에는 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점), 감정평가 당시 이용상태는 공실로 확인됩니다. 현재 소유자 노경수는 2024.09.09. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 862,677,000원입니다.
같은 날 지도농업협동조합이 채권최고액 728,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·금강산업건설·수원화성오산축산업협동조합의 가압류와 지도농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-123호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 공실 |
| 건물 | 지하1층 / 지상13층 · 사용승인일 2020.09.10 · 본건 1층 씨에이-123호 |
| 소유자 | 노경수 (2024.09.09. 소유권이전 · 거래가액 862,677,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 769,000,000원 / 263,767,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지도농업협동조합 / 584,621,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 중소기업은행의 채권최고액 9,720,000,000원 근저당권은 2024.09.09. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 같은 날 설정된 지도농업협동조합 근저당권 728,000,000원입니다. 이후 국민은행 가압류 452,372,107원, 금강산업건설 가압류 116,419,500원, 수원화성오산축산업협동조합 가압류 170,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 263,767,000원으로 감정가 769,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 184,636,900원, 5회 유찰 시에는 129,245,829원입니다. 표면적으로 감정가 대비 낙폭은 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,492,738원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 728,000,000원 | 259,274,262원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 452,372,107원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금강산업건설주식회사 | 116,419,500원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수원화성오산축산업협동조합 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,492,738원을 제외한 259,274,262원이 지도농업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당액 0원입니다. 채권 총액 1,466,791,607원 중 채권자 배당액은 259,274,262원, 미배당액은 1,207,517,345원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 263,767,000원 | 259,274,262원 | 1,207,517,345원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 184,636,900원 | 181,251,983원 | 1,285,539,624원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 129,245,829원 | 126,636,387원 | 1,340,155,220원 | 0원 |
신청채권자 지도농업협동조합의 청구액은 584,621,688원입니다. 현재 회차에서는 259,274,262원이 배당되는 것으로 계산되어 청구액을 충족하지 못하고, 추가 유찰 시 배당액은 181,251,983원, 126,636,387원으로 줄어듭니다. 다만 이 부족액은 매수인 인수액과 별개의 채권자 미배당입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역(지하철4호선·수인분당선) 남서측 인근으로, 주변에 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 안산역이 있어 감정평가상 대중교통 이용편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 공실이며, 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지(반월국가산업단지), 재생사업지구, 산업시설구역 등에 포함되며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 물리적 상태. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 최저가 263,767,000원이 감정가의 34.3%라는 점만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 1층 근린생활시설의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 공실·임대수요. 감정평가 당시 공실이며 임대관계는 미상입니다. 예상 임대료와 공실 기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 만큼 실제 사용하려는 업종이 가능한지 관련 인허가와 관리규약을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당액 1,207,517,345원은 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권 규모와 인수 위험을 혼동하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2024.09.09. 지도농업협동조합 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 공실로 평가됐더라도 실제 입찰 시점의 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.09. 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 낙찰자가 인수하는 금액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가 263,767,000원은 감정가 769,000,000원의 34.3%이고 이미 3회 유찰됐지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 특히 본건은 지식산업센터 내 1층 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “가격상 저평가”를 분리해서 봐야 하는 사건입니다. 권리는 정리돼 있지만, 실제 가치 판단은 동일·유사 호실의 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 내려야 합니다.
