수원지방법원 2025타경52546. 경기도 광주시 능평동 이공하이빌 5동 301호, 전용 57.56㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송시향이고, 2024.04.15. 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 188,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 현대카드 주식회사 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 김재영의 전입일은 2024.05.24.로, 말소기준권리인 2024.04.15. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준권리 후 전입이므로 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52546 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 수레실길 46-32 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.56㎡ · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 송시향 · 2024.04.15. 소유권 취득 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 159,054,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 한국양계축산업협동조합 근저당과 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.04.15. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 현대카드 주식회사 가압류 6,594,413원, 경기신용보증재단 가압류 58,454,949원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재영 | 301호 · 주거 | 2024.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 이공하이빌 5동 전용 57.56㎡에서 확인되는 거래는 2024.03, 3층, 230,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 거래금액의 73.7%입니다.
| 기준 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 감정가 | 242,000,000원 | - |
| 현재 최저가 · 1회 유찰 | 169,400,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 118,579,999원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 83,005,999원 | 34% |
| 확인 실거래 · 2024.03 | 230,000,000원 | - |
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 188,400,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,594,413원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,454,949원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 253,449,362원, 예상 배당액은 166,228,400원, 미배당은 87,220,962원입니다. 신청채권자 청구액 159,054,846원은 현재 회차 계산상 충족되지만, 근저당 채권최고액 188,400,000원 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평1리마을회관 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다. 부근에 학교와 생활편익시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물이며 위생·급배수·소방·난방·도시가스·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완경사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측과 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 711,600원/㎡이며 토지면적은 521.0㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 이공하이빌 5동은 8세대이고 확인 거래는 1건이므로, 아파트 대단지보다 거래 빈도가 낮을 가능성을 염두에 두고 실제 매수층을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김재영은 전입 순서상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 다시 확인하세요.
- 명도 확인. 301호 주거 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도·이사 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 230,000,000원 거래는 2024.03 한 건뿐입니다. 현재 인근 다세대 실거래와 매물을 함께 확인해 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 8세대 규모인 만큼 매도 시 거래 속도와 대출·매수 수요를 별도로 점검하세요.
- 배당구조. 현재 매각가 기준 총 채권 미배당 87,220,962원이 발생하지만 이는 후순위 채권자 측 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 실제 적용 범위를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현재 시세 확인 후”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.15. 근저당이 말소기준이고, 임차인 김재영의 전입은 그보다 늦은 2024.05.24.여서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 169,400,000원까지 내려왔습니다. 확인된 230,000,000원 거래에 비하면 73.7% 수준이어서 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 2024.03 한 건이고 5동이 8세대라는 점 때문에, 이 물건의 핵심은 더 이상 권리가 아니라 현재 시세와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
