수원지방법원 2025타경52558. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층 214호 근린시설입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차인의 대항력과 물리적 이용상태입니다. 이보리는 2022.04.12 전입했고, 데이터상 말소기준인 2024.05.08 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단 가압류보다 앞섭니다. 배당요약에서도 우선변제권 없이 보증금 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 산정돼 있습니다.
따라서 현재 최저매각가 324,800,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득가는 324,800,000원 + 20,000,000원 = 344,800,000원입니다. 2회 유찰 시에는 247,360,000원, 3회 유찰 시에는 179,152,000원이 됩니다. 이 사건은 보증금이 각 회차 매각가보다 크지는 않으므로 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아니지만, 회차마다 20,000,000원의 인수액이 그대로 더해지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52558 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 2층 214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 2층 213호~219호를 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장(더라르고 골프아카데미)으로 이용 · 214호 부분에 골프연습 타석 및 스크린 설치 |
| 소유자 | 세현제일차주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 324,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 헤븐시티 주식회사 / 1,046,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 보증금 2,000만원 인수
등기 흐름에서는 과거 신탁등기가 존재했지만 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.08 갑구 5번 가압류입니다. 이후 2024.08.23 설정된 헤븐시티주식회사 근저당권과 2025.07.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이보리의 전입은 2022.04.12로 말소기준보다 빠르며, 배당표상 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보리 | 2층 214호 | 2022.04.12 | 20,000,000원 / 1,550,000원 | 2025.09.05 | 대항력 有 우선변제 없음 승계 20,000,000원 |
보증기관의 대위·승계가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않고, 배당 산정에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 있습니다. 보증금 20,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일하게 매수인 인수액으로 남습니다.
③ 현황·환금성 — ‘214호 하나’처럼 쓰이고 있지 않다
감정 이용상태와 매각물건명세서 비고가 일치합니다. 본건 214호를 포함한 2층 213호~219호는 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장으로 사용 중이며, 214호 부분에는 골프연습 타석과 스크린이 설치되어 있습니다. 공부상 개별 호실과 실제 이용상태가 분리돼 있다는 점이 이 물건의 핵심 현황 리스크입니다.
④ 예상배당표 (매각가 324,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,347,200원 |
| 인수 · 임차인 이보리 보증금 | 20,000,000원 | 매수인 인수 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단 | 1,000,000,000원 | 319,452,800원 |
| 3. 근저당 · 헤븐시티주식회사 | 1,255,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,347,200원을 제외한 319,452,800원이 선순위 가압류 채권에 배당되고, 헤븐시티주식회사 근저당권에는 배당이 없는 것으로 산정됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,935,747,200원입니다. 임차인 보증금 20,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 2,000만원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 324,800,000원 | 20,000,000원 | 344,800,000원 | 1,935,747,200원 |
| 2회 유찰 시 | 227,360,000원 | 20,000,000원 | 247,360,000원 | 2,031,823,040원 |
| 3회 유찰 시 | 159,152,000원 | 20,000,000원 | 179,152,000원 | 2,099,076,128원 |
유찰에 따라 매각가는 감정가의 70%·49%·34.3%로 내려가지만, 임차인 인수액 20,000,000원은 줄지 않습니다. 따라서 회차가 내려갈수록 최저가와 실질취득가 사이의 차이가 상대적으로 더 중요해집니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 미사역 동측 인근으로, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상10층, 사용승인일자 2020.01.15이며 위생·급배수·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황. 본건 214호는 인접 213호~219호와 벽체 구분 없이 더라르고 골프아카데미의 일부로 이용되고 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서 최저가 324,800,000원이 아니라 인수액을 더한 344,800,000원을 취득비용 기준으로 보세요.
- 임차인 원본 대조. 이보리의 전입일 2022.04.12, 보증금 20,000,000원, 월세 1,550,000원, 배당요구일 2025.09.05와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 물리적 경계 확인. 213호~219호가 하나의 골프연습장으로 사용 중이므로 214호의 실제 경계·출입·설비 관계를 현장에서 확인하세요.
- 선순위 가압류. 하남미사롯데캐슬헤븐시티2차관리단의 청구금액은 1,000,000,000원이며, 현재 회차 예상배당 대부분이 이 채권으로 배분됩니다.
- 신청채권자 배당. 헤븐시티 주식회사의 청구액은 1,046,000,000원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 영업·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 현황
이 사건은 감정가 464,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 324,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 그 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 임차인 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로 현재 실질취득가는 344,800,000원입니다. 동시에 214호가 독립된 벽체를 가진 개별 영업공간이 아니라 213호~219호를 통합한 골프연습장의 일부로 사용되고 있습니다.
후순위 등기권리가 소멸한다는 점만 놓고 보면 구조는 정리되어 있지만, 선순위 임차인 인수와 통합 영업장 점유라는 두 가지 실무 리스크가 남습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 70%라서 싸다”가 아니라, 인수 20,000,000원을 포함한 실질취득가와 214호의 독립 사용 가능성을 함께 확인한 뒤 판단해야 하는 근린시설입니다.
