수원지방법원 2025타경52587. 하남시 망월동 미사엘큐브 1층 108호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사지솔트이고, 2021년 2월 22일 거래가액 1,667,161,111원으로 소유권이 이전됐습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2022년 1월 14일 설정된 최희영 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 자인농업협동조합 근저당권 300,000,000원과 국민건강보험공단·국·하남시의 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리 판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 계산상 0원입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 없음”으로 끝내기 어렵습니다. 국세·지방세 압류가 있고, 당해세에 해당하는 세금은 후순위 채권보다 앞서 배당될 수 있습니다. 또 매각물건명세서에는 108호가 109호와 별도의 벽체 구분 없이 이용 중이라고 적혀 있어, 현황상 독립성·인도 범위·원상구분 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1091 미사엘큐브 1층108호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하7층 지상15층 · 제1층 제108호 |
| 소유자 | 주식회사지솔트 (2021.02.22. 거래가액 1,667,161,111원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,280,000,000원 / 896,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,079,554,056원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 한국투자저축은행의 2019년 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2022.01.14. 을구 2번 최희영 근저당권입니다. 그 이후 설정된 자인농업협동조합 근저당권과 국민건강보험공단·국·하남시 압류, 2025년 7월 15일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 1,280,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 896,000,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 627,200,000원(49%), 439,040,000원(34.3%)으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 896,000,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,360,000원 |
| 2. 근저당 · 최희영 | 1,200,000,000원 | 884,640,000원 |
| 3. 근저당 · 자인농업협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,360,000원을 제외한 884,640,000원이 최희영 근저당에 배당되고, 후순위 자인농업협동조합은 배당이 없습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계 1,500,000,000원 대비 미배당은 615,360,000원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 선순위 차감액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부담
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 896,000,000원 | 884,640,000원 | 615,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 627,200,000원 | 618,528,000원 | 881,472,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 439,040,000원 | 432,249,600원 | 1,067,750,400원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당 규모가 커집니다. 즉 이 물건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수액이 아니라 매입가격 자체입니다. 다만 시장 실거래 자료가 없으므로 각 회차 가격이 시세 대비 어느 수준인지는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 망월동 하남종합운동장 서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실상태로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 동측 약 15m 내외 포장도로, 남측 약 20m 내외 포장도로와 접하고 서측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호·109호 경계 확인. 별도 벽체 없이 이용 중이라는 명세서 비고를 현장에서 직접 대조하고, 독립 출입·설비·원상구분 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 매각기일 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없어 896,000,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 인근 동일 용도·면적의 실제 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당, 후순위 근저당·압류 및 경매개시결정의 최신 변동 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장·세금이 더 중요하다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022년 1월 14일 최희영 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있다면 배당순서가 달라질 수 있고, 무엇보다 108호와 109호 사이에 별도 벽체가 없는 이용현황은 독립 사용과 향후 처분에 직접 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 896,000,000원이지만 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 세금·현황·가격 검증을 통과해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
