수원지방법원 2025타경52654. 광주시 능평동 에코앤뷰 104동 지1층 비102호, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 사용승인일은 2013.12.30이고 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 구조로 조사됐습니다. 권리분석의 출발점은 2014.09.03 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 95,700,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 손현덕 1명이 확인됩니다. 비102호에 2020.05.21 전입했고 배당요구는 2025.09.08 접수됐습니다. 전입일이 말소기준 2014.09.03보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 자료만으로 특정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 119-21 에코앤뷰 104동 지1층비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 |
| 소유자 | 한대우 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 86,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 59,977,177원 |
| 말소기준권리 | 2014.09.03 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 95,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
등기부에는 다수의 가압류·압류가 누적돼 있지만 핵심은 순서입니다. 2014.09.03 우리은행 근저당이 말소기준이고, 2024년 이후 가압류와 국세·건강보험·지방세 압류, 2025.07.28 경매개시결정은 모두 그 뒤입니다. 현재 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손현덕 | 비102호 | 2020.05.21 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
손현덕의 전입은 말소기준권리보다 약 6년 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없으며, 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 어느 범위까지 우선변제를 받을지는 별개의 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교표본이 약하다
제공된 에코앤뷰(104동) 거래는 2건입니다. 2021.07 전용 56.27㎡ 4층이 141,000,000원, 2022.12 전용 56.27㎡ 1층이 200,000,000원입니다. 전체 평균은 170,500,000원, 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 200,000,000원이며 최신 거래 역시 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 56.27㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 56.27㎡ | 4 | 141,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 170,500,000원 |
현재 최저가 86,100,000원은 제공된 최근 12개월 평균 200,000,000원의 43.0%입니다. 최근 거래 대비 이전 거래의 추세 값도 41.8%로 상승 방향입니다. 다만 이 숫자를 그대로 “시세보다 57% 싸다”라고 단정하면 안 됩니다. 대상 면적은 76.97㎡인데 실거래 표본은 모두 56.27㎡이고, 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 게다가 거래표본이 2건뿐이며 최신 거래가 2022.12입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,949,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,700,000원 | 84,150,200원 |
| 가압류 · 대한오케이스틸주식회사 | 46,040,797원 | 0원 |
| 가압류 · 대한철강 주식회사 | 66,872,839원 | 0원 |
| 가압류 · 세운비엔씨 주식회사 | 25,360,808원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 우리카드 | 29,514,029원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 52,264,019원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 151,217,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 86,100,000원 가정 시 집행비용 1,949,800원을 제외한 84,150,200원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권은 미배당으로 계산됩니다. 총 채권 763,970,354원, 총 배당 84,150,200원, 미배당 679,820,154원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 86,100,000원 | 84,150,200원 | 679,820,154원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 60,269,999원 | 58,785,139원 | 705,185,215원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 42,188,999원 | 41,029,597원 | 722,940,757원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조상 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면의 핵심 변수보다 실제 입찰 판단에서는 지하층 물건의 이용성·명도·환금성과 가격 검증이 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중이며 방3·거실·주방·화장실2·다용도실 구조입니다.
- 입지. 광주시 능평동 오포서부파출소 북동측 인근 계획관리지역으로, 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설이 산재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층~지상4층 건물의 지1층 비102호이며 사용승인일은 2013.12.30입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 621,600원/㎡, 토지면적 500.0㎡, 완경사 토지의 다세대주택 건부지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 손현덕은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문에서 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 지하층 현장 확인. 대상은 지1층 비102호입니다. 채광·환기·습기·누수·접근성 등 지하층 특유의 물리적 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래는 대상 면적과 일치하지 않고 거래가 2건뿐입니다. 동일 면적·동일 층 조건의 비교가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 10세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0으로 제공돼 있어 재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 시세 검증과 환금성”
이 물건은 등기 순서만 보면 어렵지 않습니다. 2014.09.03 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 손현덕의 전입은 2020.05.21이어서 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 86,100,000원은 감정가의 70%이고 제공된 최근 12개월 평균 200,000,000원의 43.0%라 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 실거래는 모두 56.27㎡이고 대상은 76.97㎡이며, 표본도 2건뿐입니다. 여기에 지1층·10세대 규모 다세대라는 환금성 변수가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격은 현장과 동일조건 시세를 재검증한 뒤 판단”입니다.
