수원지방법원 2025타경52661. 분당구 수내동 삼성보보스쉐르빌 18층 1823호로, 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이상수이며, 2007.10.22 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 125,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이번 경매의 권리분석 기준점은 2015.05.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 현재 경매개시결정과 대일컨설팅대부 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이윤미는 2018.04.04 전입했고 2025.08.12 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 확정하기 어렵습니다. 중요한 점은 이 미상 부분이 곧바로 매수인 승계를 뜻하지는 않는다는 것입니다. 현재 자료의 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 수내동 5-2 삼성보보스쉐르빌 18층 1823호 · 도로명 경기도 성남시 분당구 수내로 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 28층 건물 내 제1823호 · 사용승인일 2004.05.25 |
| 소유자 | 이상수 (2007.10.22 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대일컨설팅대부주식회사 / 63,724,383원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2015.05.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 후순위인 2022.03.07 대일컨설팅대부주식회사 근저당권 75,000,000원과 2025.07.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어가는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤미 | 2018.04.04 | 2025.08.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계로 중복 신고된 임차인은 아닙니다. 전입이 말소기준일 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 비교 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 156,800,000원으로 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 109,760,000원(49%), 그 다음은 76,832,000원(34.3%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 실질취득액은 현재 인수 0원을 더한 156,800,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,800,000원 | 70% | 41,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 109,760,000원 | 49% | 87,576,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,832,000원 | 34.3% | 119,950,976원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대일컨설팅대부주식회사 | 75,000,000원 | 33,804,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 195,000,000원 중 153,804,800원이 배당되고 41,195,200원이 미배당됩니다. 신청채권자 대일컨설팅대부주식회사는 청구액 63,724,383원에 대해 현재 회차에서 33,804,800원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분당구청 남측 인근으로 각종 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설, 관공서, 아파트단지가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 수내역 및 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 탐문조사 결과 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 28층이며 사용승인일은 2004.05.25입니다.
- 도로·토지. 남동측 약 40m, 북동측 약 35m, 북서측 약 8m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 가로장방형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당) 등에 해당하며, 공시지가는 12,460,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 최소 기준 실질취득액은 최저가와 같은 156,800,000원입니다. 감정가 할인율이 아니라 이 금액을 시장가격과 비교하세요.
- 임차인 명도. 이윤미는 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 일정은 별개입니다. 현황을 다시 확인하고 낙찰 후 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.08.12 접수돼 있으므로 배당표 확정 전 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권 미배당. 현재 회차에서는 대일컨설팅대부주식회사에 41,195,200원의 채권 미배당이 생기는 구조지만, 현재 계산상 그 미배당액을 매수인이 승계하지는 않습니다.
- 가격 검증. 오피스텔은 감정가만 보고 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2015.05.22 현대해상화재보험 근저당이고, 임차인 이윤미의 전입은 2018.04.04로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원으로 산정됩니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가 224,000,000원에서 156,800,000원까지 내려왔지만, 경매 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 시세 대조 후 결정이 맞습니다. 응찰 판단의 기준점은 감정가가 아니라 실제 부담하게 될 156,800,000원의 실질취득액입니다.
