수원지방법원 2025타경52683. 하남시 신장동 에코타운 204동 18층 1801호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이한철이고, 경매개시결정의 채권자는 김영순입니다. 권리분석의 기준점은 2014.10.28. 농협은행주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 재산분할청구권 보전 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
등기 이력은 단순한 한 줄 구조는 아닙니다. 김영순이 2014.10.28. 거래가액 410,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 2019.12.27. 이한철을 채권자로 하는 재산분할청구권 보전 가처분이 들어왔고, 2022.01.08. 재산분할을 원인으로 2025.07.21. 이한철 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 2025.08.06. 김영순을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 매수인 관점에서 중요한 결론은 인수액 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52683 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 561 에코타운 204동 18층1801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상23층 건물 내 18층 1801호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이한철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 850,000,000원 / 850,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 356,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당 3건과 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2014.10.28. 농협은행 근저당입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 850,000,000원으로 신건입니다. 다만 이 물건을 동일 단지 또는 동일 조건의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 850,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 850,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,900,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영순 | 356,800,000원 | 356,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 182,300,000원 |
현재 회차 850,000,000원에서는 채권자 청구액 656,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 182,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 850,000,000원 | 0원 | 182,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 680,000,000원 | 0원 | 14,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 544,000,000원 | 120,640,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 680,000,000원으로 내려가지만 농협은행과 신청채권자의 청구액은 모두 배당되는 구조이고 소유자에게도 14,000,000원이 남습니다. 2회 유찰 시 544,000,000원에서는 채권자 총 청구액 가운데 120,640,000원이 미배당되고, 신청채권자 김영순에게는 356,800,000원 중 236,160,000원이 배당됩니다. 그래도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남한중학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상23층 건물 내 18층 1801호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·주차·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(신장지구)과 학교환경 관련 보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.10.28. 농협은행주식회사 근저당권 300,000,000원이 기준 권리입니다.
- 가처분 확인. 2019.12.27. 재산분할청구권 보전 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다.
- 소유관계 확인. 2022.01.08. 재산분할을 원인으로 2025.07.21. 이한철에게 소유권이 이전된 뒤 강제경매가 개시된 흐름을 원본 등기와 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 850,000,000원을 동일 단지·유사 조건 실제 거래와 반드시 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족 구분. 2회 유찰 시 120,640,000원의 채권 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 매수인 인수액이 0원이고 임차인도 없어 권리분석의 핵심 위험은 낮은 편입니다. 2014.10.28. 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 850,000,000원에서는 채권이 모두 배당되고 소유자에게도 182,300,000원이 남으며, 1회 유찰 680,000,000원에서도 채권 미배당은 없습니다.
다만 권리가 깨끗하다고 해서 신건 850,000,000원이 싸다는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교 없이 가격 가점을 줄 수 없고, 2회 유찰 544,000,000원에서는 채권 미배당 120,640,000원이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액으로 이어지지 않지만, 회차별 배당구조가 달라지는 만큼 권리는 합격, 가격은 별도 검증이라는 결론이 적절합니다.
