수원지방법원 2025타경52697. 성남시 중원구 도촌동 ‘으뜸이레가’ 6층 607호, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 강옥순은 2020.08.28. 주민등록, 2020.09.07. 점유를 시작했고, 등기상 말소기준권리로 제시된 2024.01.19. 가압류보다 훨씬 앞섭니다. 즉 확약이 없다면 낙찰자에게 미배당 보증금이 이어질 수 있는 대항력 구조입니다.
등기된 임차보증금은 최초 260,000,000원에서 10,000,000원이 증액되어 270,000,000원입니다. 현재 최저가 191,100,000원보다 보증금이 크기 때문에, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 약 270,000,000원 수준에 고정됩니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.06.01. 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 6층 607호 · 도촌로8번길 33 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 6층 607호 · 사용승인일 2019.02.21. |
| 소유자 | 주식회사케이제이 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(양도인:강옥순) / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 인수는 해소
말소기준권리는 2024.01.19. 갑구 9번 가압류로 제시되어 있습니다. 강옥순의 주민등록일 2020.08.28.과 점유개시일 2020.09.07.은 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 임차인입니다. 확정일자도 있고 배당요구도 하여 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강옥순 | 270,000,000원 | 2020.08.28 / 2020.09.07 | 2022.09.13 | 2024.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 대항력 포기·말소 확약 |
실제 임차인은 강옥순 1명입니다. 주택도시보증공사는 강옥순의 주택임차권 승계인으로 나타나며, 이를 별도의 임차인이나 별도의 270,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
※ 확약이 없었다면 보증금 270,000,000원이 현재 최저가 191,100,000원보다 크므로, 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 이어받는 구조가 되어 실질취득액은 약 270,000,000원 수준에 고정됩니다. 이번 0원 인수 판단은 주택도시보증공사의 해당 확약에 한정됩니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 191,100,000원으로 감정가 273,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 기준가격이 제시되지 않은 상황에서는 이 70% 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
이 사건은 특히 확약 유무에 따라 경제적 의미가 완전히 달라집니다. 확약을 반영하면 실질취득액은 현재 낙찰가인 191,100,000원이지만, 확약이 없다면 보증금 270,000,000원 때문에 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득액이 약 270,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형이 됩니다. 따라서 입찰 전에는 가격 할인율보다 확약서의 원문·적용 대상·말소 이행 조건 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사인천저축은행 | 1,000,000,000원 | 187,624,600원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사(양도인:강옥순) | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오상 총 채권액 1,270,000,000원 중 187,624,600원이 배당되고, 미배당액은 1,082,375,400원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원으로 표시되어 있으나, 해당 승계 임차권은 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 매수인 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 실제 배당순위·세금 등은 집행기록 원본과 최종 배당표를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 토지 이용상황도 업무용으로 조사됐습니다.
- 입지. 도촌중학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·주상용 건물이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(도촌), 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,792,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 2019.02.21. 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·기계식주차장 설비가 조사됐습니다. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 호수, 조건, 말소 절차를 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 강옥순의 보증금은 270,000,000원이며, 주택도시보증공사는 승계인입니다. 같은 보증금을 두 번 계산하지 마세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 191,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 오피스텔의 실제 거래·임대수익과 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현 점유자를 별도로 확인해 인도 일정과 비용을 산정하세요.
- 세금·관리비 확인. 2026.06.30. 성남시 압류가 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 체납세금과 공용부분 관리비는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최종 배당관계를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 191,100,000원이라 전형적인 고액 인수위험 사건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 약 270,000,000원에 고정되는 구조입니다.
하지만 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 전액을 받지 못해도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 주된 인수위험은 실질 0원으로 전환됩니다. 따라서 권리의 핵심은 “대항력이 있느냐”가 아니라 그 대항력이 확약에 의해 실제로 제거되는지입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 기준가격 없이 70% 최저가만 보고 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.
