수원지방법원 2025타경52701. 분당 서현동 시범한양 320동 13층 1302호 아파트입니다. 이유미·한지훈이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 12월 12일 매매를 원인으로 2018년 1월 26일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부 거래가액은 945,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 9월 16일 신한은행 근저당 535,700,000원이고, 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 1,080,000,000원과 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 2,320,000,000원의 70%인 1,624,000,000원입니다. 등록된 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 숫자로 보는 실질취득은 현재 최저가와 같은 1,624,000,000원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 점유자가 누구인지까지 확정된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52701 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 91 한양아파트 320동 13층 1302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하1층/지상20층 건물 중 13층 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 148.94㎡ |
| 소유자 | 이유미 2분의 1 · 한지훈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,320,000,000원 / 1,624,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 / 918,438,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 9번 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 535,700,000원이며, 이후 2021년 10월 27일 설정된 국민은행 근저당 1,080,000,000원과 2025년 8월 1일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국외환은행·한빛은행·국·국민은행 명의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.1%
단지는 시범한양, 총 2,419세대, 사용승인일은 1991.10.21입니다. 최근 실거래 표본은 12건이며 최근 12개월 평균은 2,419,166,666원입니다. 현재 최저매각가 1,624,000,000원은 이 평균의 67.1%입니다. 최신 거래는 2026년 8월 2,680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.87㎡ | 14 | 2,680,000,000원 |
| 2026.07 | 134.87㎡ | 1 | 2,280,000,000원 |
| 2026.05 | 148.94㎡ | 12 | 2,545,000,000원 |
| 2026.05 | 148.94㎡ | 7 | 2,460,000,000원 |
| 2026.05 | 134.87㎡ | 9 | 2,450,000,000원 |
| 2026.02 | 134.87㎡ | 11 | 2,470,000,000원 |
| 2025.12 | 134.87㎡ | 5 | 2,290,000,000원 |
| 2025.12 | 134.87㎡ | 13 | 2,270,000,000원 |
| 2025.10 | 134.87㎡ | 7 | 2,490,000,000원 |
| 2025.10 | 134.87㎡ | 13 | 2,400,000,000원 |
| 2025.10 | 134.87㎡ | 3 | 2,350,000,000원 |
| 2025.09 | 134.87㎡ | 7 | 2,345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 2,419,166,666원 |
최근 12건의 거래 범위는 2,270,000,000원~2,680,000,000원이고, 현재 최저가는 1,624,000,000원입니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 권리비용을 더한 실질취득 역시 현재 기준 1,624,000,000원입니다. 따라서 제공된 최근 12개월 평균을 기준으로는 경매가격이 확실히 낮은 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 535,700,000원 | 535,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,080,000,000원 | 1,069,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,615,700,000원 중 1,605,360,000원이 배당되고, 미배당액은 10,340,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 수인분당선 서현역과 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 중앙공원로·분당로·성남대로 등과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕, 지하1층/지상20층 건물의 13층 1302호입니다. 위생·급배수, 지역난방, 도시가스, 공동현관보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분당)·개발행위허가제한지역이며, 과밀억제권역·비행안전제2구역·교육환경 보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 123,414.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 6,000,000원/㎡입니다.
- 확인사항. 건축물현황도상 내부구조가 외부관찰 및 인근 부동산 탐문에 따른 내부구조와 일부 차이가 있다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 148.94㎡ 실거래 재확인. 전체 12건 평균만 보지 말고 같은 비교면적 148.94㎡의 2026년 5월 거래 2,545,000,000원·2,460,000,000원을 함께 대조하세요.
- 현재 회차 실질취득. 최저가 1,624,000,000원에 매수인 인수액 0원이므로 현재 계산상 실질취득은 1,624,000,000원입니다.
- 배당 부족 오해 금지. 국민은행 미배당 10,340,000원은 현재 시나리오상 매수인 인수액으로 잡혀 있지 않습니다.
- 내부구조 확인. 감정평가상 건축물현황도와 외부관찰·탐문에 따른 내부구조가 일부 다르므로 실제 내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 실제 점유와 응찰가
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 1,624,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 2,419,166,666원의 67.1% 수준입니다.
다만 “인수 0원”이 곧 “점유 리스크 0”을 뜻하는 것은 아닙니다. 감정평가에 임대관계가 미상으로 적혀 있고 내부구조 역시 건축물현황도와 일부 차이가 있다고 확인됐습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리와 가격은 유리한 편이지만, 현장 점유·내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
