수원지방법원 2025타경53343. 시흥시 월곶동 진주마을풍림1차아이원 112동 14층 1414호 아파트입니다. 현재 소유자 한정수는 2023.05.15. 거래가 145,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 여러 근저당 설정 이력이 보이지만 한국외환은행, 군자농업협동조합, 우리은행의 근저당은 각각 후속 말소등기로 이미 말소 완료됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 2023.10.10. 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 보증금은 160,000,000원이고, 전입신고일 2021.08.11., 점유개시일 2021.08.17., 확정일자 2021.07.26.로 경매개시결정일보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차권으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53343 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-4 진주마을풍림1차아이원 제112동 제14층 제1414호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 월곶중앙로70번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 한정수 (2023.05.15. 거래가 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 174,570,958원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약서
등기부의 과거 근저당은 설정 뒤 모두 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리해야 할 권리 중 기준이 되는 등기는 2025.09.17. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.10.10. 주택임차권등기는 원칙적으로 매각만으로 없어지지 않고, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인·승계 현황
| 신고 명의 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 160,000,000원 | 2021.08.11. 2021.07.26. | 대항력 우선변제 승계 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
한국토지주택공사는 실제 거주 임차인으로 중복 합산하지 않고 보증금 대위·승계 신고로 구분했습니다. 배당요구는 2023.10.10. 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 회차별 실질취득 구조
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 것이 원칙입니다. 이 사건도 확약을 배제하면 같은 구조가 나타납니다. 다만 확약이 유효하면 각 회차의 미배당 인수가 실질 0원이 돼 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 105,000,000원 | 57,270,000원 | 162,270,000원 | 105,000,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 73,500,000원 | 88,223,000원 | 161,723,000원 | 73,500,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 51,450,000원 | 109,876,100원 | 161,326,100원 | 51,450,000원* |
* 확약서의 대상과 효력이 해당 임차권 승계 신고에 정확히 적용되고, 잔존 보증금 청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 160,000,000원 | 102,730,000원 |
| 서울보증보험 주식회사 | 174,570,958원 | 0원 |
| 과거 한국외환은행 근저당 | 41,400,000원 | 0원 |
| 과거 군자농업협동조합 근저당 | 29,900,000원 | 0원 |
| 과거 우리은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 과거 우리은행 근저당 | 84,480,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차보증금 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 과거 근저당 4건은 후속 말소등기로 이미 말소된 이력이며 매수인 인수 권리로 보지 않습니다. 확약이 없다면 임차보증금 미배당 57,270,000원이 매수인에게 남지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 당해세 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월곶초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 월곶역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 14층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 소로3류와 중로1류에 접합니다. 교육환경 보호구역과 과밀억제권역, 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현재 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 제출 확약서의 제출자, 포기 대상, 임차권등기 말소 동의 범위가 한국토지주택공사 명의 임차권과 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기한다는 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 대조해야 합니다.
- 말소 이행 조건 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제 말소될 수 있도록 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 현재 점유·임대관계는 미상입니다. 현장조사로 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없습니다. 월곶동과 같은 단지의 실제 거래가격을 별도로 확인해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공과금·세금 확인. 관리비 체납, 당해세와 공용부분 부담 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약의 유효성이 먼저다”
이 물건은 최저가가 105,000,000원까지 내려왔지만, 표면 가격만으로 판단할 사건은 아닙니다. 선순위 임차권 보증금이 160,000,000원이므로 확약이 없다면 현재 회차에서 57,270,000원을 추가 인수하고 총 162,270,000원을 부담하게 됩니다. 반대로 2026.02.26. 확약서가 해당 임차권 승계 신고에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 105,000,000원이 됩니다.
권리의 결론은 확약 확인 후 조건부 합격입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 입찰 판단의 순서는 확약서 원문과 말소 가능성 확인, 현장 점유 확인, 실제 거래가격 검증 순이어야 합니다.