169,400,000원
수원지방법원 2025타경52721. 경기도 광주시 삼동 엠포빌리지 4층 402호, 전용 57.4㎡의 복층 구조 다세대주택입니다. 이 사건은 “한 번 유찰됐으니 싸졌다”는 시각으로 접근하면 위험합니다. 등기부상 현재 경매의 말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류인데, 김문애의 전입일은 2020.03.02.로 그보다 앞섭니다. 따라서 김문애는 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
현재 매각가 169,400,000원을 가정하면 집행비용 3,171,600원을 뺀 뒤 김문애에게 166,228,400원이 배당되고, 보증금 225,000,000원 중 58,771,600원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수잔액이 늘어나므로, 이 구조의 경제적 핵심은 낙찰가 하락이 실질취득비용을 크게 낮춰주지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 4층 402호 · 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 현황 공동주택(복층 구조의 다세대주택) · 전용 57.4㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 지유리 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 260,939,687원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2017.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
2017.09.08. 설정된 성남동부새마을금고 근저당권 416,000,000원은 2020.03.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 이후 2024.08.08. 국 압류와 2025.08.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문애 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.02 | 2020.02.11 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 가능 |
| 윤동진 | 402호 | 2024.10.28 | 2022.10.19 | 미상 | 대항력 없음 · 보증금 미상 |
윤동진은 전입일이 2024.10.28.로 말소기준 2022.12.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 배당요구는 2025.09.15. 접수됐습니다. 반면 김문애는 선순위 전입과 확정일자, 배당요구를 갖춘 대항력 임차인으로 이 사건의 실질적인 인수 리스크를 만듭니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
엠포빌리지는 총 8세대이고, 전용 57.4㎡ 기준 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 196,666,666원이지만, 과거 240,000,000원과 190,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 57.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 57.2㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 169,400,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균 160,000,000원의 105.9%입니다. 이미 최근 시세보다 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 김문애 보증금 225,000,000원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조이고, 실질취득은 보증금 225,000,000원 수준으로 수렴합니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 임차인 김문애 보증금 | 225,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 260,939,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김문애 보증금 부족분은 58,771,600원으로 계산돼 매수인 인수 가능성이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 최저가, 늘어나는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 169,400,000원 | 58,771,600원 | 보증금 미배당분 인수 가능 |
| 2회 유찰 시 | 118,579,999원 | 108,880,121원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 83,005,999원 | 143,888,109원 | 낙찰가가 더 낮아져도 실질비용 개선 제한 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 뉴서울C.C 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·골프장·임야가 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층, 사용승인일 2017.08.24. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 복층시설. 외부관찰 결과 집합건축물대장 전유부와 건축물현황도면에 기재되지 않은 복층시설(다락)이 확인돼 감정평가에 포함됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적 528.0㎡, 공시지가 530,800원/㎡입니다. 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인되는 거래도 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회, 낙찰률은 9.09%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김문애 인수액 최우선 확인. 배당으로 보증금 225,000,000원이 전액 변제되는지와 실제 미배당 잔액을 매각물건명세서·배당표에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만 비교하지 않기. 169,400,000원이 아니라 낙찰가와 인수잔액을 합친 실질취득비용을 기준으로 최근 실거래 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 윤동진 점유관계. 윤동진은 대항력은 없지만 402호에 전입하고 배당요구를 했으므로 실제 점유 및 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 복층 다락 확인. 공부에 없는 복층시설이 확인됐으므로 실제 구조·면적·이용상태와 관련 행정사항을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문·시건으로 내부확인이 불가능해 건축물현황도면·외부관찰·탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 시장 하락 반영. 최근 거래 추세가 -25.6%이고 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 과거 전체 평균 196,666,666원을 가격상 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 242,000,000원에서 최저가 169,400,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 실제 권리구조는 단순한 할인 경매가 아닙니다. 김문애는 2020.03.02. 전입으로 말소기준 2022.12.28.보다 앞서며, 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 회차에서도 배당 부족분 58,771,600원이 남고, 유찰이 더 진행되면 그 인수액이 더 커집니다.
최근 12개월 실거래 평균은 160,000,000원이고 최근 가격 추세는 -25.6%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸 보인다”가 아니라 “실질취득이 최근 시세보다 높다”가 결론입니다. 유찰이 반복돼도 대항력 임차보증금 구조가 해소되지 않는 한 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수잔액입니다.
