수원지방법원 2025타경53364. 안산시 단원구 성곡동 ‘아티스큐브1차’ 13층 1307호입니다. 데이터상 용도 표시는 다세대로 들어와 있지만, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 모두 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트처럼 보거나, 최저가가 1.26억까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 권리상 핵심은 2023.09.27. 파주연천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 박상욱 근저당·중소기업은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸한다는 점입니다.
현재 최저가는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 배당표를 보면 매각가 126,000,000원 가정에서도 전체 채권 254,380,286원 중 123,436,000원만 배당되고 130,944,286원 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수는 아니지만, 시장이 이 가격을 어떻게 받아들일지 보는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-1 아티스큐브1차 13층 1307호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 |
| 소유자 | 박성숙 (2023.09.27. 거래가 171,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 96,260,056원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 데이터상 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조도 확인되지 않습니다. 말소기준은 2023.09.27. 을구 1번 파주연천축산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 을구 2번 박상욱 근저당권, 갑구 5번 중소기업은행 가압류, 갑구 6번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 회차별 가격 — 최저가만 보고 싸다고 보기 어렵다
실거래 데이터가 제공되지 않았으므로 시세 비교 차트는 만들 수 없습니다. 대신 데이터에 있는 회차별 시나리오로 보면, 현재 회차는 감정가의 70%인 126,000,000원이고, 2회 유찰 시 88,200,000원, 3회 유찰 시 61,739,999원으로 내려갑니다. 다만 임차인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 배당총액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 130,944,286원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 168,167,886원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 194,151,607원 |
신청채권자의 청구액은 96,260,056원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 배당액이 115,200,000원으로 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 86,212,400원으로 청구액에 못 미치는 시나리오가 됩니다. 이는 매수인 인수와는 별개이나, 유찰이 누적될수록 채권 회수 압박과 가격 불확실성이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,564,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 파주연천축산업협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박상욱 | 80,000,000원 | 8,236,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 59,180,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,000,000원 가정 배당표입니다. 총 채권액 254,380,286원 중 123,436,000원만 배당되고, 130,944,286원 미배당이 발생합니다. 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 임차인·점유 체크
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 내역 | 임차인 없음 | 0원 | 해당없음 | 해당없음 | 없음 |
tenants 데이터가 비어 있어 보증금 합산 대상 임차인은 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 적혀 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서 원본과 실제 점유 상태를 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 “반달섬” 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 생활형숙박시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 기타지붕 28층 건물 내 물건이며, 기본적인 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 평지로 생활숙박시설·근린생활시설 부지 등으로 이용 중이며, 남서측 폭 약 25M, 북동측 폭 약 20M 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·성장관리권역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다. 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 확인. 건축물대장상 숙박시설(생활숙박시설)이라는 점을 전제로 대출·전입·임대·운영 가능성을 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기. 매각물건명세서 비고의 “대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음” 내용을 원본으로 확인하세요.
- 시세 단정 금지. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가 126,000,000원이 싼지 비싼지는 별도 시세 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
- 점유 재확인. 임차인 데이터는 없지만 감정 기타참고사항에 임대관계 미상이 있으므로, 현장 점유와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 생활숙박시설은 관리비 구조가 주거용 아파트와 다를 수 있어 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “생활숙박시설”이 더 중요하다
이 사건은 말소기준이 분명하고 임차인도 없어 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 숙박시설(생활숙박시설)이라는 이용상태와 환금성입니다. 1회 유찰로 126,000,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 보통 이상, 가격과 용도는 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.