수원지방법원 2025타경52843. 경기도 광주시 도척면 진우리 ‘화이트하임’ 109동 302호, 전용 54.35㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 160,000,000원의 70%인 112,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 273,000,000원짜리 선순위 대항력 임차권과 그 임차권에 대해 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다.
임차인 김연웅은 2021.11.17. 임대차계약, 2021.11.18. 확정일자, 2021.12.03. 전입·점유를 갖추었고 보증금은 273,000,000원입니다. 임차권등기는 2022.12.26. 이루어졌습니다. 배당표 계산만 보면 현 회차 매각대금 112,000,000원에서 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 163,368,000원은 매수인에게 인수되는 구조입니다. 그러나 2026.04.22. 제출된 확약서 때문에 이 부족분은 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 도척면 진우리 248-4 화이트하임 109동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.35㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 · 4층 공동주택 중 3층 |
| 소유자 | 박양진 (2021.12.17. 매매 · 거래가액 273,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인 | 2017.06.20. |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
이 사건에서 실제 임차인은 김연웅 1명입니다. 김연웅의 임차권은 보증금 273,000,000원, 전입·점유 2021.12.03., 확정일자 2021.11.18.로 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 등기상으로는 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사가 2026.04.22. 제출한 확약서에 따라 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연웅 | 273,000,000원 | 2021.12.03. | 2021.11.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약으로 실질 0원* |
② 가격 비교 — 1.12억은 낮지만, 시세 표본이 너무 얇다
화이트하임 109동 전용 54.35㎡ 거래 자료는 1건입니다. 2021.12. 3층 거래가 273,000,000원으로, 현재 최저가 112,000,000원은 이 거래가의 41.0%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 112,000,000원이므로 숫자만 보면 큰 폭으로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 54.35㎡ | 3 | 273,000,000원 |
다만 이 값을 현재 시세로 곧바로 확정하기는 어렵습니다. 거래 표본이 단 1건이고, 그 거래가 2021.12.에 형성된 값이기 때문입니다. 특히 109동은 총 8세대 규모라 거래 빈도가 낮고, 확인된 최근 거래 역시 이 1건뿐입니다. 따라서 “2.73억 시세 대비 1.12억이라 싸다”라고 단정하기보다 현재 매물·실거래 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김연웅 보증금 | 273,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김연웅 보증금의 부족분은 163,368,000원입니다. 다만 2026.04.22. 확약서에 따라 해당 임차인이 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영했습니다.
④ 유찰별 구조 — 확약 전 계산은 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 예상 매각가 | 등기상 인수 계산 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,000,000원 | 163,368,000원 | 112,000,000원* |
| 2회 유찰 시 | 78,400,000원 | 196,411,200원 | 78,400,000원* |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 219,507,840원 | 54,880,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이번 사건에서는 확약이 그 연결고리를 끊습니다. 따라서 각 회차의 실질취득은 낙찰가 자체로 보는 것이 맞습니다.*
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 도척면 진우리 ‘진우삼거리’ 북서측 인근 화이트하임 단지 내. 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로, 방3·거실·주방·욕실2·현관·발코니 등으로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방, 상하수도·위생·승강기 설비가 조사됐습니다.
- 도로. 단지 남측 약 6미터 포장도로를 진입도로로 이용합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 532.0㎡, 공시지가 342,800원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 109동 총 8세대이고 확인된 동일 면적 거래가 1건이라 거래 빈도와 가격 발견력이 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.22. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 조건을 반드시 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소 협조 절차와 필요한 서류를 사전에 확인하세요.
- 시세 재확인. 273,000,000원 거래는 2021.12. 1건뿐입니다. 현재 호가·인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 응찰가 상한을 잡을 수 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 단지와 다소 불편한 대중교통 조건을 감안해 단기 재매각보다 보수적인 보유기간을 전제로 접근하는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 소유자 및 관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비 변수를 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 숫자보다 ‘확약서 한 장’이 중요한 사건
이 물건은 표면적으로는 매우 위험해 보입니다. 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 112,000,000원으로 계산하면 미배당 163,368,000원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 2026.04.22. 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 전액을 받지 못해도 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 그래서 이 사건의 실질 인수는 0원*, 현 회차 실질취득은 112,000,000원입니다. 다만 2.73억원이라는 비교 거래는 2021.12. 단 1건뿐이고, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 제약이 있습니다. 권리는 확약으로 해소, 가격 판단은 현재 시세 재확인이 필수. 이 사건의 핵심입니다.
* 확약 미반영 등기·배당 계산상 현 회차 미배당액은 163,368,000원이나, 2026.04.22. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 반영.
