수원지방법원 2025타경53369. 광명시 철산동 가산디오스텔 오피스텔 14층 1427호입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 181,000,000원에서 126,700,000원으로 내려온 사실보다 임차인의 선순위 대항력을 먼저 봐야 합니다. 임차인 강세희는 2021.05.12 확정일자를 받고 2021.05.28 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 반면 말소기준으로 잡힌 제주은행 가압류는 2023.12.26입니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서 역시 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현 회차 126,700,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,573,800원을 먼저 공제하고 임차인에게 124,126,200원이 배당됩니다. 보증금 150,000,000원 중 남는 25,873,800원은 낙찰자가 떠안게 되므로, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용은 152,573,800원입니다. 이 물건은 최저가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53369 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 14층 1427호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 서부샛길 778 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 신희영 · 2021.05.28 소유권이전 · 거래가액 173,595,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강세희 / 150,121,300원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
이 사건의 실질적인 권리분석 기준일은 2023.12.26 제주은행 가압류입니다. 그보다 앞서 강세희가 2021.05.28 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2021.05.12이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강세희 | 주거 (임차권등기) | 150,000,000원 | 2021.05.28 | 2021.05.12 | 2025.05.20 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
강세희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차권등기 범위는 전유부분 전부이며, 보증금은 150,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 부담합니다.
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 함께 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 126,700,000원 | 124,126,200원 | 25,873,800원 | 152,573,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 88,690,000원 | 86,693,580원 | 63,306,420원 | 151,996,420원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 62,082,999원 | 60,565,505원 | 89,434,495원 | 151,517,494원 |
낙찰가는 126,700,000원 → 88,690,000원 → 62,082,999원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액은 25,873,800원 → 63,306,420원 → 89,434,495원으로 반대로 증가합니다. 결국 실질취득비용은 152,573,800원 → 151,996,420원 → 151,517,494원으로 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 단순한 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 강세희 보증금 | 150,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 43,698,314원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 18,707,191원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 42,751,399원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 13,504,452원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 강세희 | 150,121,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 25,873,800원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광명북초등학교 동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·공장·물류센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 임차인은 주거 용도로 신고되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1427호이며, 기본적인 급배수·위생·승강기·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 업무시설과 제1·2종 근린생활시설 부지 등으로 이용중이고, 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·고도지구·제3종구역·진입표면구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 3,454,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용을 볼 것. 현 회차 기준 126,700,000원에 낙찰돼도 인수액 25,873,800원을 합친 부담은 152,573,800원입니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 말 것. 2회 유찰 시 인수액 63,306,420원, 3회 유찰 시 89,434,495원으로 늘어 총부담은 거의 유지됩니다.
- 임차보증금 150,000,000원 확인. 임차권등기·전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 우선배당 확인. 세금이 먼저 빠질 경우 임차인 미배당액, 즉 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고 행사 가능성이 있으므로 외부 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 강세희에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서와 경매신청채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 강세희의 보증금이 150,000,000원이고, 현재 회차 배당으로 회수되지 않는 25,873,800원을 매수인이 인수합니다. 그래서 최저가 126,700,000원에 낙찰돼도 실질취득비용은 152,573,800원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 떨어지지만 인수액이 커져 총부담은 151,996,420원, 151,517,494원 수준으로 거의 유지됩니다.
여기에 국세·지방세 압류에 따른 선순위 차감 가능성과 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고 가능성까지 있습니다. 따라서 이 사건은 “70%까지 떨어진 오피스텔”이 아니라 “보증금 인수로 실질취득비용이 고정되는 대항력 임차인형 경매”로 봐야 합니다. 외부 입찰자 입장에서는 가격 착시와 우선매수권을 동시에 감안해야 하는 고난도 물건입니다.
