수원지방법원 2025타경53379. 안산시 상록구 본오동 신성하이츠비동 3층 302호, 전용 71.14㎡의 도시형생활주택-단지형다세대주택입니다. 현재 소유자는 전정환이고, 2022.11.16 매매를 원인으로 거래가액 299,000,000원에 취득한 뒤 2022.12.14 소유권이전등기가 접수됐습니다. 같은 날 경서농업협동조합이 채권최고액 286,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.10.17 박시현의 채권최고액 18,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.09.23 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 두 권리는 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 채권 미회수액은 크지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 768-18 신성하이츠비동 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골로2안길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 71.14㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 전정환 · 2022.11.16 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 143,080,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경서농업협동조합 / 234,450,008원 |
| 현재 근저당 | 경서농업협동조합 286,800,000원 · 박시현 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
2022.03.30 설정된 화서신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이번 사건의 말소기준은 2022.12.14 경서농업협동조합 근저당권입니다. 실제 임차인 김철은 2024.08.23 전입해 기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 2025.10.16 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 302호 · 주거 | 2024.08.23 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2025.10.16 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 실거래 평균 집계의 48.7%
신성하이츠의 전용 66.63㎡~71.14㎡ 거래 7건은 2022.07~2022.11에 형성돼 있습니다. 집계 평균은 293,571,428원, 최저는 276,000,000원, 최고는 306,000,000원이고, 이 사건과 같은 전용 71.14㎡의 최신 거래는 2022.11, 3층, 299,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 71.14㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2022.08 | 69.06㎡ | 4 | 294,000,000원 |
| 2022.07 | 70.28㎡ | 3 | 306,000,000원 |
| 2022.07 | 71.14㎡ | 2 | 293,000,000원 |
| 2022.07 | 66.63㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2022.07 | 70.28㎡ | 2 | 288,000,000원 |
| 2022.07 | 67.12㎡ | 2 | 276,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 293,571,428원 |
감정가 292,000,000원은 이 실거래 평균 집계액과 비슷한 가격대에 놓여 있지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 143,080,000원까지 내려왔습니다. 집계상 최저가 ÷ 실거래 평균은 48.7%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 이 사건에서 비교해야 할 실질취득 기준도 143,080,000원입니다.
경매 통계에서는 이 단지의 평균 유찰 횟수가 2.0회이고, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 100,156,000원, 4회 유찰 시 70,109,200원으로 제시돼 있으며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,803,120원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 286,800,000원 | 140,276,880원 |
| 2. 근저당 · 박시현 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,803,120원 이후 경서농업협동조합에 140,276,880원이 배당되고, 박시현과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 담보권자 전체 채권최고액 기준 미배당은 164,523,120원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 신성하이츠는 15세대, 준공일은 2022.03.15입니다.
- 입지. 안산시 상록구 본오동 각골초등학교 북동측 인근이며, 유사형 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성, 노선버스 정류장 위치와 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시창 등입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대체로 세장형 토지의 다세대주택 건부지이며 북서측으로 소로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 토지. 토지면적 618.7㎡, 공시지가 1,531,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김철의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 302호를 주거용으로 사용하는 김철이 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 실질취득은 현재 최저가 143,080,000원과 같고 인수액은 0원입니다. 다만 비교 실거래가 2022년 거래인 만큼 입찰 상한은 최근 현장 가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 실제 배당금이 달라져도 담보권 미배당액과 매수인의 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 현재 2회 유찰 143,080,000원, 3회 유찰 시 100,156,000원, 4회 유찰 시 70,109,200원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 표기가 있으므로 입찰일과 적용대상에 따른 실제 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 시점’ 확인이 승부처
이 사건은 실제 임차인 1명이 있지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 박시현 근저당 역시 매각으로 소멸합니다. 권리구조만 보면 매수인이 기존 담보채무나 임차보증금 미배당을 직접 떠안는 사건은 아닙니다.
가격은 분명 눈에 띕니다. 감정가 292,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 143,080,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 집계액의 48.7%입니다. 다만 비교되는 거래는 2022.07~2022.11에 집중돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 과거 실거래 대비 가격 차이는 크지만 현재 환금성은 별도 확인”입니다. 김철의 보증금·확정일자와 현장 가격을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
