수원지방법원 2025타경53400. 안산시 상록구 부곡동 ‘하늘미소주택’ 4층 401호, 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로, 방3·주방1·욕실2·거실1·발코니1·현관1 구조로 기재되어 있습니다. 이 물건은 최저가만 보면 감정가 174,000,000원에서 1회 유찰되어 121,800,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 대항력 있는 임차권등기와 확약서의 결합입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 보증금 150,000,000원, 주민등록일자 2018.05.23, 확정일자 2018.05.04로 표시됩니다. 말소기준권리인 윤진업 근저당권 2022.12.27보다 앞선 전입이어서 원칙적으로는 대항력 있는 구조입니다. 하지만 notes에 대항력 포기·잔존임차보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 명시되어 있어, 이 임차권에 대해서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 647 하늘미소주택 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 정재로 109 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 79.32㎡ · 다세대주택(방3, 주방1, 욕실2, 거실1, 발코니1, 현관1) |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 내 제4층 제401호 · 2007.12.14 |
| 소유자 | 이길수 (2020.03.24 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 121,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 159,221,917원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 윤진업 근저당
말소기준권리는 2022.12.27 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원, 근저당권자는 윤진업, 채무자는 이길수입니다. 이후 안산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸로 표시됩니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 0명, 보증기관/승계성 신고 1건
tenants 데이터의 한국토지주택공사는 is_guarantor: true로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 거주 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 본 리포트에서는 실제 임차인 0명, 보증기관/승계성 임차권 신고 1건으로 구분합니다.
| 명의 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관/승계성 | 주택 전부 주거 (임차권등기) | 150,000,000원 | 2018.05.23 / 2018.05.04 점유개시 2018.05.28 | 2024.07.26 배당요구 | 대항력 有 우선변제 | 확약서 적용 시 실질 0원* 룰상 미배당 30,705,200원 |
*확약은 한국토지주택공사 및 그 승계인으로 표시된 서울보증보험 주식회사 관련 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖의 별도 임차인 자료는 tenants 데이터에 없지만, 감정평가 현장조사에는 이해관계인 부재·잠금장치 폐문으로 내부구조와 이용상황이 실제와 다소 상이할 수 있다는 문구가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 사건은 대항력 있는 보증금이 최저가보다 큰 구조라서, 확약이 없다면 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 데이터에는 확약서가 명시되어 있으므로 실질취득은 최저가 121,800,000원 + 실질 인수 0원*, 즉 121,800,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 79.33㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2022.09 | 79.32㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 159,500,000원 |
데이터 내 실거래 표본은 2건이고 평균은 159,500,000원입니다. 확약 적용 실질취득 121,800,000원은 이 평균의 76.4%입니다. 감정가 174,000,000원은 실거래 최고가 171,000,000원보다 높지만, 현재 최저가는 1회 유찰로 내려와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,505,200원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 119,294,800원 | 부족분 30,705,200원 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 미래신용협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 윤신희 | 15,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 미래신용협동조합 | 159,221,917원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 청양신용협동조합 | 154,700,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 윤진업 | 10,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 11번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 159,221,917원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
데이터상 현재 회차의 룰상 매수인 인수 계산값은 30,705,200원입니다. 다만 2026.02.26 확약서가 있으므로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리합니다.
⑤ 회차별 숫자 — 확약이 없었다면 미배당 인수형
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건도 확약이 없었다면 그런 형태가 될 수 있었습니다. 다만 notes의 확약서 때문에 아래 인수액은 룰상 계산값으로만 병기합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 계산값 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 121,800,000원 | 30,705,200원 | 0원* | 121,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 85,260,000원 | 66,674,680원 | 0원* | 85,260,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 59,681,999원 | 91,792,277원 | 0원* | 59,681,999원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 “시립부곡어린이집” 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 용이하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추었습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 조사 한계. 현장조사 시 이해관계인 부재와 잠금장치 폐문으로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 매력은 2026.02.26 확약서에 달려 있습니다. 우선변제권만 주장, 잔존임차보증금반환청구 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 is_guarantor: true로 표시됩니다. 실제 임차인 보증금과 보증기관·승계성 신고를 중복 합산하지 마세요.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감될 수 있어 배당표와 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 폐문 조사 리스크. 감정평가서상 현장조사는 이해관계인 부재와 잠금장치 폐문이 전제입니다. 내부 상태와 실제 이용상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 12세대 하늘미소주택이고, 데이터 내 실거래는 2건입니다. 실질취득 76.4%라는 가격지표는 좋지만, 매도 시 거래 표본이 충분한지 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “확약서가 없으면 인수형, 있으면 가격형”
이 물건은 숫자만 보면 위험한 인수형처럼 보입니다. 보증금 150,000,000원, 최저가 121,800,000원, 대항력 있는 임차권 구조이기 때문입니다. 그러나 2026.02.26 확약서가 이 판단을 바꿉니다. 해당 임차권에 대해서는 잔존보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있으므로, 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약서 원본이 유효하게 확인된다면 실질취득은 121,800,000원, 실거래 평균 대비 76.4%입니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 소형 다세대의 환금성 확인입니다.
