수원지방법원 2025타경53404. 안산시 단원구 선부동 동아빌라 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 141,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 98,700,000원까지 내려왔습니다. 현재 소유자 오희금은 2021.04.01. 거래가 133,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 반월농업협동조합 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 경기신용보증재단과 반월농업협동조합의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류가 순서대로 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 두 점유자의 전입도 말소기준 이후라 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당요구와 실제 점유관계는 원문서로 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1032-8 동아빌라 1층 101호 도로명: 경기도 안산시 단원구 석수로4길 17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 59.69㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 · 1층 101호 · 사용승인 2002.07.18 |
| 규모 | 동아빌라 · 총 8세대 |
| 소유자 | 오희금 (2021.04.01. 소유권 취득 · 거래가 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 62,605,835원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 말소기준은 2021년 근저당
등기부에는 2005년 전세권과 2007년 이후 여러 근저당권이 나타나지만, 각 권리 뒤에 해지를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 현재 권리분석의 출발점은 2021.04.01. 반월농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하므로, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상수 | 101호 · 주거 | 2025.05.16 | 미상 / 미상 | 2025.10.27. 신청 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
| TIAN HAIYU | 101호 | 2021.04.23 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
전상수의 전입일은 2025.05.16., TIAN HAIYU의 전입일은 2021.04.23.로 모두 말소기준일 2021.04.01.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 판단에서도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 보증금 합산이나 승계 대상은 없고, 실제 임차인 또는 점유자는 2명입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 70%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 141,000,000원의 70%인 98,700,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 총 8세대 규모의 다세대주택 1층 물건인 만큼, 인근 유사 다세대의 층·면적·준공연도별 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 70% | 96,523,400원 | 413,879,049원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 | 49% | 67,446,380원 | 442,956,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 34.3% | 47,092,466원 | 463,309,983원 | 0원 |
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 을구 1번 전세권 · 대한주택공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,100,000원 | 48,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 양곡신용협동조합 | 76,700,000원 | 8,423,400원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 67,200,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 74,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 반월농업협동조합 | 78,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,240,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 가압류 · 반월농업협동조합 | 27,762,449원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 510,402,449원, 배당액은 96,523,400원, 미배당액은 413,879,049원입니다. 다만 등기부상 후속 말소등기가 확인되는 과거 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선부도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2002.07.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 PVC 마감이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 230.9㎡, 공시지가는 1,587,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구에 속하고 소로3류에 접합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역의 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택이며 해당 호수는 1층입니다. 최근 확인된 거래금액이 없어 인근 유사 물건의 실제 거래속도와 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재검산. 2005년 전세권과 과거 근저당권들이 각각 후속 말소됐는지 현행 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재작성. 제공된 배당 시뮬레이션에는 말소된 과거 권리들이 포함돼 있습니다. 실제 배당순위는 매각물건명세서와 배당요구 종기를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 점유자 확인. 전상수와 TIAN HAIYU의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 선부동의 유사 면적·준공연도·1층 다세대 실거래를 비교하세요.
- 1층 상태 점검. 채광·환기·소음·습기·방범 상태는 1층 다세대의 실제 사용가치와 재매각성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 점유자 2명이 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 공용부분 관리비, 미납 공과금 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각 진행 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격 근거가 부족하다
이 사건의 말소기준은 2021.04.01. 반월농업협동조합 근저당입니다. 두 점유자의 전입은 모두 그 이후이고, 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 현재 최저가 98,700,000원이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 동아빌라는 총 8세대의 소규모 다세대이고 대상 호수는 1층이며, 최근 실거래나 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 더욱이 제공된 배당표에는 후속 말소등기가 있는 과거 권리들이 포함돼 있어 배당관계도 원문 기준으로 다시 정리해야 합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격과 배당표는 보수적으로 재검증해야 하는 물건입니다.
