수원지방법원 2025타경53437. 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 제17층 제1727호, 감정평가상 업무용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 노바코리아주식회사이고, 2024.11.22 거래가액 271,700,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 여수수산업협동조합 근저당권 360,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰 후 186,200,000원입니다. 권리상으로는 말소기준 이후 가압류·압류·후순위 근저당이 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안을 금액은 배당표 기준 0원입니다. 하지만 이 사건은 깨끗한 주거용 아파트가 아니라 업무용 오피스텔이고, 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 17층 1727호 [도로명주소] 경기도 안산시 단원구 시화호수로 623 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 기타지붕 지하1층 / 지상28층 · 사용승인일 2023.10.25 |
| 소유자 | 노바코리아주식회사 (2024.11.22 거래가액 271,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 186,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수수산업협동조합 / 308,031,371원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.11.22 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 2번 근저당권, 갑구 7번·8번 가압류, 갑구 9번 임의경매개시결정, 갑구 10번 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 을구 1-1번은 2025.11.05 확정채권양도에 따른 1번 근저당권 이전으로, 별도의 선순위 인수권리가 아니라 말소기준 근저당의 권리자 변동으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
현황조사에는 KIM IN SON, SHEK IULIIA 2명이 기재되어 있습니다. 두 명 모두 보증기관 승계나 대위신고가 아니라 실제 점유자로 분류되며, 전입일은 모두 2025.05.01입니다. 말소기준일 2024.11.22보다 늦기 때문에 제공 데이터상 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM IN SON | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| SHEK IULIIA | 1727호 | 2025.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,406,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 여수수산업협동조합 | 360,000,000원 | 182,793,200원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사티에프인베스트 | 265,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 172,030,622원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 경기신용보증재단 | 54,496,696원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 851,727,318원 중 채권자 배당은 182,793,200원, 미배당은 668,934,118원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 남안선JC 서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 업무용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 하자 기재. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 제공 데이터에 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현황조사상 실제 점유자 2명이 있고, 두 명 모두 전입일은 말소기준 이후입니다. 대항력은 없지만 명도 난이도는 현장 확인이 필요합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구가 모두 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차 실질취득가는 최저가와 같은 186,200,000원입니다. 인수액이 0원이라고 해서 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 668,934,118원의 미배당이 발생합니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 채권관계가 두꺼운 사건이라는 점은 가격 협상·명도 대응에서 참고해야 합니다.
- 업무용 오피스텔 환금성. 주거용 아파트가 아니므로 임대수요, 관리비, 공실 가능성, 업무용 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.05입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 판단은 가격과 점유”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.11.22 여수수산업협동조합 근저당이고, 그 이후의 가압류·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 2명도 전입일이 2025.05.01로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 업무용 오피스텔이고, 실거래 비교자료가 제공되어 있지 않으며, 임대관계는 미상입니다. 최저가 186,200,000원만 보고 “감정가의 70%라 싸다”고 판단하기보다, 실질취득가 186,200,000원이 해당 오피스텔의 실제 환금성과 임대수요에 맞는지부터 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보수적으로 — 이 사건의 결론입니다.