170,800,000원
수원지방법원 2025타경53456. 시흥시 정왕동 영남아파트 212동 2층 201호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 244,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 170,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2011.06.30. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 945,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 과거 한국주택은행·한빛은행·우리은행 관련 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
소유권은 강옥순에서 2025.05.30. 상속을 원인으로 김아리·김아미·김아현·김주남·김주덕·김주용· 김주철·김주홍·김주희·김춘옥에게 이전됐고, 2025.10.28. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가서에는 “임대관계 미상”이라고 기재돼 있어, 점유·임대차 현황은 매각물건명세서와 현황조사 원본을 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53456 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1873-2 영남아파트 212동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 5층 건 내 2층 201호 |
| 대상 면적 | 59.983㎡ |
| 소유자 | 김아리 · 김아미 · 김아현 · 김주남 · 김주덕 · 김주용 · 김주철 · 김주홍 · 김주희 · 김춘옥 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,985,593원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 한국주택금융공사 근저당
말소기준은 2011.06.30. 을구 6번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 945,000,000원, 채무자는 강옥순입니다. 이후 2025.10.28. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 이전에 설정됐던 한국주택은행·한빛은행·우리은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 평균의 71.7%
영남2 단지의 대상 면적은 59.983㎡이고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 표본은 12건입니다. 평균 거래가는 238,083,333원, 최저 거래가는 200,000,000원, 최고 거래가는 283,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 221,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.91㎡ | 2 | 221,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 10 | 283,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 1 | 242,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 238,083,333원 |
현재 최저매각가 170,800,000원은 최근 12개월 평균 238,083,333원의 71.7%입니다. 또한 최근 표본 최저가 200,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 신건 감정가가 아니라 1회 유찰된 현재 최저가 기준으로 가격 메리트가 형성된 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 실제 적정가는 2층이라는 개별 조건과 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 945,000,000원 | 167,608,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 170,800,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당권에 167,608,800원이 배당되고, 미배당액은 777,391,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 777,391,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 827,913,841원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 863,214,457원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 냉정초등학교 서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 직선거리 약 700미터 내외에 지하철 4호선 오이도역이 위치하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 단지. 영남2 · 600세대 · 사용승인일 1996.02.28.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,652,000원/㎡ · 평지 · 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 노폭 약 30미터 및 약 20미터 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래에 관한 허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 최근 12개월 평균 238,083,333원, 최신 거래 221,000,000원, 현재 최저가 170,800,000원을 함께 비교하세요.
- 임대관계 원본 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
- 금지사항등기 확인. 2011.06.30. 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 말소 처리 여부를 원본에서 확인하세요.
- 공유자 구조 확인. 2025.05.30. 상속으로 소유권이 다수 공유자에게 이전된 상태입니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서도 한국주택금융공사 근저당권에 777,391,200원의 미배당이 발생하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 현황도면 및 외관탐문 등을 바탕으로 표준적 상황을 상정해 평가됐습니다.
맺으며 — “신건보다 가격은 좋아졌고, 확인은 남아 있다”
이 사건의 핵심은 1회 유찰로 가격이 내려온 점입니다. 감정가 244,000,000원에서 현재 최저가 170,800,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 238,083,333원의 71.7%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격과 등기상 구조는 긍정적입니다.
다만 감정평가서의 임대관계 미상 문구와 한국주택금융공사 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기는 입찰 전에 반드시 직접 확인해야 할 부분입니다. 따라서 이 물건은 “가격은 매력적, 권리는 비교적 단순하되 점유·특수등기 원본 확인이 필요한 아파트”로 정리할 수 있습니다.
