수원지방법원 2025타경53478. 안산시 상록구 사동 초당5길 7, 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 감정가 96,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 67,200,000원입니다. 겉으로 보면 실거래 평균 87,000,000원의 77.2%라 가격이 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 95,000,000원 주택임차권이 있고, 전입·확정일자가 말소기준권리보다 빠릅니다. 원칙적으로는 배당 부족분이 매수인 인수로 이어질 수 있는 사건입니다.
결론을 가르는 문서는 매각물건명세서 비고의 확약서입니다. 2026.02.26. 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 제출되었습니다. 따라서 이 확약이 원본대로 유효하게 반영된다면, 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 대신 확약 밖의 점유자와 보증금 미상 부분은 입찰 전 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1390-7 3층301호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 초당5길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 42.94㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 제3층 제301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용중 |
| 소유자 | 송희만 (2018.07.30. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 100,369,451원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 확약 확인 사건
말소기준권리는 2022.02.17. 갑구 6번 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기에는 과거 근저당권들이 보이지만, 을구 1번은 2009.06.15. 해지 말소, 을구 2번은 2018.04.12. 해지 말소, 을구 4번은 2018.06.22. 해지 말소 기록이 함께 있습니다. 이 사건의 실질 쟁점은 과거 근저당이 아니라, 2018년 전입·확정일자를 가진 한국토지주택공사 임차권등기와 그에 대한 확약서입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 점유자와 보증기관 승계 구분
임차인 목록에는 3개 항목이 있지만, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 보증금은 중복 합산하지 않고, 실제 점유자·임차인 확인 대상은 이희상, PAK DIANA 2명으로 봅니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희상 | 301호 · 주거 | 2024.07.29 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| PAK DIANA | 301호 | 2025.03.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 한국토지주택공사 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2018.07.24 / 2018.07.03 | 95,000,000원 | 있음 확약 | 있음 | 보증기관 |
한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계로, 이희상 보증금의 중복 신고이며 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로만 본다
이 물건은 다세대 11세대 규모의 건물이고, 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 실거래 평균은 87,000,000원, 최고는 96,000,000원, 최저는 78,000,000원입니다. 확약 반영 후 실질취득가 67,200,000원은 실거래 평균의 77.2%입니다. 단, 표본이 적고 2021.07 거래가 포함되어 있어 단순 평균만으로 강하게 낙관하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.94㎡ | 2 | 96,000,000원 |
| 2021.07 | 44.79㎡ | 1 | 78,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 87,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,609,600원 | 약 매각가의 2.4% 추정 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 95,000,000원 | 65,590,400원 | 부족분 29,409,600원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,000,000원 | 0원 | 배당 시뮬레이션상 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 청주중앙신용협동조합 | 52,000,000원 | 0원 | 배당 시뮬레이션상 미배당 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 59,400,000원 | 0원 | 배당 시뮬레이션상 미배당 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 100,369,451원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 29,409,600원입니다. 다만 제출된 확약서 내용에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액은 보증금 근처로 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 67,200,000원 | 29,409,600원 | 96,609,600원 | 67,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 47,040,000원 | 49,206,720원 | 96,246,720원 | 47,040,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 32,927,999원 | 63,064,705원 | 95,992,704원 | 32,927,999원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 동측에 위치하며, 인근에는 학교, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장 등을 감안할 때 대중교통상황은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 제3층 제301호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 장방형 평지 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 토지면적은 273.6㎡, 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 내부 확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 유무는 구체적 확인이 불가능하다고 평가서에 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.26. 제출된 확약서가 잔존임차보증금반환청구 포기, 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 원본으로 확인하세요.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로, 보증금 95,000,000원을 이희상 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 이희상, PAK DIANA는 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분석되지만, 보증금 미상·점유관계 미상은 명도 리스크로 남습니다.
- 다세대 환금성. 총 11세대, 실거래 2건, 평균 유찰 2.3회라는 점을 감안해 단순 시세차익보다 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 관리비·현황. 내부 하자, 누수, 난방·급수·위생설비 수리 필요 여부는 평가서상 구체적 확인이 불가능하므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 원본을 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 싼 물건이 아니다”
이 사건은 최저가 67,200,000원만 보면 실거래 평균 대비 77.2%로 낮아 보입니다. 하지만 주된 임차권의 보증금은 95,000,000원이고, 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다행히 서울보증보험 주식회사 측 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원본이 맞으면 가격은 검토 가능, 확약서 확인 전에는 입찰 보류입니다.
