수원지방법원 2025타경53649. 경기도 광주시 초월읍 신월리 350-5 소재의 창고시설·사무소와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1동이 냉동·냉장·상온 창고시설, 2동이 사무소·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사멕스푸드이며, 2023.03.31 하남농업협동조합이 채권최고액 3,840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 평창하이그로스주식회사 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 결론을 ‘후순위는 모두 소멸한다’로 끝낼 수는 없습니다. 별도의 매각조건으로 목록3 토지 을구 3번 지역권등기(2006.03.29 등기)가 인수된다고 매각물건명세서에 명시돼 있기 때문입니다. 금전채무를 추가로 떠안는 구조는 아니지만, 토지 이용과 처분에 영향을 줄 수 있는 비금전 권리이므로 지역권의 목적·범위·승역지·요역지 관계를 원문으로 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53649 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 신월리 350-5 · 경기도 광주시 초월읍 산수로 625-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1동 창고시설(냉동·냉장·상온창고) · 2동 사무소·화장실 |
| 토지 | 창고용지 · 2,779㎡ · 계획관리지역 · 공업나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사멕스푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 5,233,490,300원 / 3,663,443,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하남농업협동조합 / 3,290,065,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지역권은 별도 인수
등기부상 기존 신한은행 근저당권 3건은 2023.03.31 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사멕스푸드가 소유권을 취득했고, 하남농업협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 2023.04.10 설정된 평창하이그로스주식회사 근저당 960,000,000원과 2025년 이후 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 창고·공장형 부동산 특성상 현장 점유자와 사업자 사용관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 실거래 시세 근거는 없다
감정가는 5,233,490,300원, 현재 최저매각가는 3,663,443,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,663,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,034,430원 |
| 하남농업협동조합 근저당 | 3,840,000,000원 | 3,624,408,570원 |
| 평창하이그로스주식회사 근저당 | 960,000,000원 | 0원 |
| 주식회사괴짜푸드컴퍼니 가압류 | 235,684,748원 | 0원 |
| 주식회사 삼주플러스 가압류 | 662,792,030원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 941,000,000원 | 0원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 40,833,331원 | 0원 |
| 서울보증보험주식회사 가압류 | 13,902,080원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 6,694,212,189원 중 채권자 예상배당은 3,624,408,570원이고, 미배당액은 3,069,803,619원입니다. 하남농업협동조합의 경매 신청 청구액 3,290,065,009원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주초월물류단지 남서측 인근의 소규모 공장지대로, 공장·창고·물류센터·근린생활시설·주상용건물·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 노선버스 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 1동은 냉동·냉장·상온창고, 2동은 사무소·화장실 등으로 이용됩니다. 1동에는 냉동설비·냉장설비·전력 150kw 설비, 2동에는 위생·급배수설비와 전기바닥난방이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 토지면적은 2,779㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 405,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없습니다.
- 목록3. 수인의 공유물로 매각대상 지분의 위치 확인이 곤란해 전체면적 기준으로 평가 후 해당 지분면적에 적용해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지역권 원문 확인. 목록3 토지 을구 3번, 2006.03.29 등기 지역권의 목적·범위와 실제 토지 이용에 미치는 영향을 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록3은 지분매각이며 매각대상 지분의 위치 확인이 곤란하다고 평가돼 있습니다. 지분율·공유관계와 사용관계를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 반면 지상 컨테이너박스 2개동은 이동이 용이해 매각 및 평가에서 제외돼 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·사용사업자·열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라도 실거래 시세 자료가 없으므로, 인근 창고·공장 거래사례와 임대수익·설비가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 2,564,410,100원, 3회 유찰 시 1,795,087,070원으로 내려가지만 미배당액은 각각 4,157,846,190원, 4,919,475,990원으로 커집니다.
- 세금·배당 확인. 국 및 광주시 압류가 존재하고 예상배당은 당해세 등을 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 지역권·지분을 먼저 본다”
이 사건은 감정가 5,233,490,300원에서 1회 유찰돼 3,663,443,000원까지 내려온 대형 창고·토지 물건입니다. 말소기준은 2023.03.31 하남농업협동조합 근저당이고 그 이후의 권리들은 원칙적으로 소멸하므로, 금전 인수만 보면 단순해 보입니다.
그러나 매각물건명세서가 명시한 목록3 토지 지역권 인수, 목록3 지분매각, 그리고 임대관계 미상이라는 세 가지가 분석 난도를 높입니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 확정할 수도 없습니다. 결론은 후순위 채권은 정리되지만 비금전 인수권리는 남는 물건입니다. 입찰 판단의 승부처는 ‘얼마나 할인됐느냐’보다 지역권의 실제 부담, 공유지분 이용 가능성, 창고시설의 현장 상태와 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
