수원지방법원 2025타경53669. 경기도 성남시 수정구 양지동 20의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지면적은 129.8㎡, 건물은 시멘트 벽돌조 슬라브지붕 지하 1층·지상 2층이고 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 신선명이며, 1984.09.27. 소유권이전 이후 현재까지 단독소유로 등기돼 있습니다.
등기부상 과거 국민은행 근저당 39,000,000원과 대한생명보험 근저당 40,300,000원은 각각 2003년과 2016년에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 말소기준은 2025.12.16. 김동중의 강제경매개시결정입니다. 문제는 이보다 앞선 2025.05.09. 주택임차권등기가 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 양지동 20 · 경기도 성남시 수정구 산성대로595번길 10 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 129.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,447,000원/㎡ |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 · 지하 1층 / 지상 2층 · 주택 이용 |
| 소유자 | 신선명 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 709,086,920원 / 496,361,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 162,212,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2003년 국민은행 근저당과 2008년 대한생명보험 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.12.16. 강제경매개시결정인데, 김동중의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.05.09. 접수입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2021.01.18., 점유개시 2021.03.22., 주민등록 및 확정일자 2021.03.23., 보증금 150,000,000원, 범위는 건물 2층 37.95㎡ 전부로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동중 | 건물 2층 37.95㎡ 전부 · 주거 · 임차권등기 | 150,000,000원 | 대항 가능 주민등록 2021.03.23. | 확정일자 있음 2021.03.23. · 배당요구 있음 | 잔액 인수 가능 |
| 조상문 | 현황조사 확인 · 배당요구 2026.01.08. | 미상 | 가능·미상 전입 2025.08.26. | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김동중은 등기부 임차권자이면서 이 사건의 강제경매 채권자와 이름이 동일하고, 별도 주의사항에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 점만으로 임차권을 무효라고 볼 수는 없으므로, 입찰 판단에서는 등기된 임차권과 매각물건명세서의 인수 경고를 그대로 전제로 두는 편이 안전합니다.
조상문은 전입일 2025.08.26.이 말소기준일 2025.12.16.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않아 김동중 임차권과 별개로 추가 인수위험이 남습니다.
③ 배당표 — 숫자상 잉여가 있어도 인수위험은 별도 확인
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,363,610원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 김동중 | 162,212,910원 | 162,212,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,784,480원 |
매각가 496,361,000원 가정의 제공 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권자 청구액 162,212,910원은 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 배당표에는 임차인 보증금 배당항목이 별도로 반영돼 있지 않으며, 매각물건명세서는 김동중의 150,000,000원 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 496,361,000원 | 162,212,910원 | 0원 | 326,784,480원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 347,452,700원 | 162,212,910원 | 0원 | 179,575,452원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 243,216,889원 | 162,212,910원 | 0원 | 76,798,943원 |
가격은 감정가 709,086,920원에서 현재 496,361,000원까지 내려왔고, 추가 유찰 시 347,452,700원·243,216,889원 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일·유사 주택의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 임차권과 미상 임차인이 남아 있으므로 단순 유찰률만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 을지대학교 성남캠퍼스 북동측 인근이며, 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 129.8㎡, 완경사·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면, 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 기재돼 있습니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 지하 1층·지상 2층 주택으로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동중 150,000,000원 임차권 배당 확인. 배당에서 전액 소멸하는지, 미배당 잔액이 실제로 매수인에게 승계되는지 배당요구·채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 조상문 보증금 확인. 전입은 2025.08.26.로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
- 동일인 관계 확인. 김동중은 임차권자이면서 강제경매 채권자와 이름이 같습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·금전흐름·채권원인 확인이 중요합니다.
- 배당표 0원 인수값 과신 금지. 제공 시뮬레이션에는 임차보증금 배당항목이 별도로 반영돼 있지 않습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 및 제시외 건물의 매각범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지가격을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차권이 먼저다”
이 물건은 감정가 709,086,920원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 496,361,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 30% 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김동중의 150,000,000원 임차권이 있고, 명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 직접 경고합니다. 여기에 조상문은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 대항력 가능·미상 임차인입니다.
제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 신청채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원으로 계산되지만, 그 계산만으로 임차권 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차권의 실제 배당액과 조상문의 보증금을 확인하기 전에는 인수 0원 사건으로 취급하지 않는 것이 핵심입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 자체의 시세 메리트를 입증할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차권 검증을 먼저 끝내야 하는 C등급 관찰형 물건입니다.
