수원지방법원 2025타경53669. 성남시 수정구 양지동 20의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 2층 시멘트 벽돌조 주택으로 이용 중이며, 토지는 129.8㎡, 지목은 대입니다. 감정가 709,086,920원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 496,361,000원입니다. 다만 이 사건은 단순히 “70%까지 떨어졌다”는 가격 정보보다 임차권의 배당·승계 여부를 먼저 확인해야 합니다.
등기부상 과거 국민은행 근저당 39,000,000원과 대한생명보험 근저당 40,300,000원은 각각 이미 말소되어 현재 매각절차의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.16. 강제경매개시결정입니다. 그런데 김동중의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.05.09. 등기이고, 임차권등기 내용에는 임대차계약 2021.01.18., 주민등록 2021.03.23., 점유개시 2021.03.22., 확정일자 2021.03.23.이 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 양지동 20 · 경기도 성남시 수정구 산성대로595번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 스라브즙 지하 1층 / 지상 2층 |
| 토지 | 129.8㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,447,000원/㎡ |
| 소유자 | 신선명 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 709,086,920원 / 496,361,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동중 / 162,212,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
과거 근저당 2건은 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준권리는 2025.12.16. 강제경매개시결정이고, 김동중의 임차권등기는 그보다 앞선 2025.05.09.입니다. 매각물건명세서도 을구 5번 임차권등기에 대해 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동중 | 건물 2층 37.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항 가능 명세서 인수권리 명시 | 확인 필요 확정일자 2021.03.23. | 잔액 승계 가능 전액 배당되지 않는 경우 |
| 조상문 | 현황조사상 점유 · 전입 2025.08.26. | 미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 미상 | 미상 | 미상 보증금 확인 필요 |
김동중은 임차권등기 내용상 계약일 2021.01.18., 점유개시 2021.03.22., 주민등록·확정일자 2021.03.23.으로 확인됩니다. 반면 조상문은 전입일 2025.08.26.과 배당요구일 2026.01.08.은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 조상문을 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서도 안 되고, 반대로 인수위험이 없다고 배제해서도 안 됩니다. 이 경우 판단은 대항력 가능·미상이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,363,610원 |
| 2. 경매개시결정 · 김동중 | 162,212,910원 | 162,212,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,784,480원 |
현재 배당 시나리오에서는 신청채권 162,212,910원이 전액 배당되고 미배당 채권액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 임차권자 김동중과 신청채권자 김동중이 동일인이며, 매각물건명세서가 임차보증금 미배당 잔액의 승계 가능성을 별도로 명시하고 있으므로 실제 배당순위·채권의 동일성 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 70% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
감정가 709,086,920원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 496,361,000원으로 낮아졌습니다. 다음 시나리오는 347,452,700원, 그 다음은 243,216,889원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 가격 자료가 없으므로 496,361,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가의 70%라는 숫자는 경매 회차에 따른 최저가 비율일 뿐, 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 496,361,000원 | 162,212,910원 | 0원 | 326,784,480원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 347,452,700원 | 162,212,910원 | 0원 | 179,575,452원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 243,216,889원 | 162,212,910원 | 0원 | 76,798,943원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 을지대학교 성남캠퍼스 북동측 인근이며, 주변은 유사 단독주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 노선 수·배차간격 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 스라브즙 지하 1층·지상 2층 주택으로, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 129.8㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 완경사·세로장방 형상, 세로한면 도로 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가 관련. 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 지정과, 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 대상 지정이 감정자료에 기재되어 있습니다. 본건은 단독주택 + 토지이므로 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동중 채권의 동일성 확인. 신청채권 162,212,910원과 임차보증금 150,000,000원이 같은 채권에서 파생된 것인지, 별도 채권인지 채권계산서·배당요구서로 확인해야 합니다.
- 임차권 미배당 잔액 확인. 매각물건명세서가 을구 5번 임차권의 미배당 잔액 승계 가능성을 명시하고 있으므로, 배당에서 실제 얼마가 변제되는지 확인해야 합니다.
- 조상문 보증금 확인. 전입 2025.08.26.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 확정적으로 단정하지 말고 점유·계약서·전입세대열람을 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 김동중의 임차권 범위는 건물 2층 37.95㎡ 전부입니다. 조상문의 실제 점유 부분까지 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서상 제시외 건물의 위치와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 496,361,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 주변 단독주택·토지 거래와 개별 토지가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구서·채권계산서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 “임차권 배당”이 먼저다
이 물건은 감정가 709,086,920원에서 한 차례 유찰돼 496,361,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 매력적인 경매라고 결론 내리기 어렵습니다. 김동중의 임차보증금 150,000,000원은 기준권리보다 앞선 임차권등기로 확인되고, 명세서가 미배당 잔액의 매수인 승계 가능성을 직접 경고합니다. 여기에 조상문이라는 별도 점유자가 있으며 그의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
현재 배당 시나리오상 신청채권은 전액 변제되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 숫자만으로 권리가 깨끗하다고 단정하기에는 임차관계가 남아 있습니다. 김동중의 162,212,910원 신청채권과 150,000,000원 임차보증금의 관계, 그리고 조상문의 실제 임대차 조건이 확인되어야 실질취득비용이 확정됩니다. 권리확인 전에는 가격보다 임차권이 먼저인 사건입니다.
